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住所変更登記は2026年4月から義務化｜期限2年・過料5万円以下とスマート変更登記

2026年4月1日から、土地や建物の所有者(所有権の登記名義人)は、住所・氏名(法人は本店所在地・社名)が変わったとき、変更日から2年以内に変更登記をすることが義務になりました。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。2026年3月31日以前の古い変更も対象で、期限は2028年3月31日です。法務省の一次資料に基づき、義務の内容、無料の「スマート変更登記」の仕組み、自分で申請すべきケースまでを整理します。

この記事の結論

先に要点を5点でまとめます。

  • 義務化は2026年(令和8年)4月1日に開始済み。期限は住所・氏名・名称の変更日から2年以内(不動産登記法第76条の5)。
  • 2026年4月1日より前の未登記の変更も対象で、期限は2028年(令和10年)3月31日。
  • 正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象(同法第164条第2項)。ただし期限超過で直ちに確定するわけではなく、原則として登記官による催告が先に行われます。
  • 無料の検索用情報の申出(スマート変更登記)を済ませれば、職権登記が済むまでの間も「正当な理由」があると扱われ、過料の対象になりません(法務省Q&A)。
  • ただし申出だけでは登記記録はすぐ変わりません。売却やローンの予定がある人は、自分で申請(登録免許税1,000円/不動産1物件)するか司法書士に依頼するのが確実です。

重要事項の早見表

制度の骨子は次のとおりです(数値は法務省の公表資料に基づきます)。

項目内容
制度の名称住所等変更登記の申請義務化(住所・氏名・名称の変更登記)
開始日2026年(令和8年)4月1日(施行済み)
義務を負う人不動産(土地・建物)の所有権の登記名義人(個人・法人)
対象になる変更個人: 住所・氏名/法人: 本店等の所在地・名称(社名)
期限変更日から2年以内
過去分の期限2026年4月1日より前の未登記の変更は2028年(令和10年)3月31日まで
違反した場合正当な理由がないときは5万円以下の過料の対象(金額は裁判所が決定)
費用スマート変更登記(申出+職権登記)は無料/自分で申請は登録免許税1,000円(不動産1物件)
根拠法令不動産登記法76条の5・76条の6・164条2項、令和3年法律第24号附則5条7項

出典: 法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」「住所等変更登記の義務化に関するQ&A(令和8年5月14日現在)」(2026年7月30日確認)

住所等変更登記の義務化とは何か

住所等変更登記とは、不動産登記簿上の所有者の住所・氏名(法人は所在地・名称)を現在の情報に書き換える登記で、2026年4月1日から申請が法律上の義務になりました。

背景には、登記簿から所有者や連絡先をたどれない「所有者不明土地」の問題があります。2021年(令和3年)の民法・不動産登記法等の改正(令和3年法律第24号)で、2024年4月の相続登記義務化に続く第2弾として義務化され、あわせて、法務局が職権で(本人の申請なしに)変更登記を行う「スマート変更登記」が設けられました。

いつから何が変わったのか — 施行日と運用開始日のスケジュール

義務化は2026年4月1日に始まりましたが、関連する仕組みは段階的に動き出しています。特に個人のスマート変更登記が実際に動き出す時期は、2026年7月30日時点で未案内です。

年月日できごと
2021年4月28日民法・不動産登記法等の改正法が公布(令和3年法律第24号)
2024年4月1日相続登記の申請義務化が開始
2025年4月21日検索用情報の申出の受付開始(以後の所有権保存・移転等の申請では同時申出が必要に)
2026年2月2日所有不動産記録証明制度が開始(自分や被相続人名義の不動産を一覧化)
2026年4月1日住所等変更登記の申請義務化が開始(過去分の期限のカウントもここから)
2026年5月15日法人のスマート変更登記(法務局の職権による変更登記)が順次開始
時期未定個人のスマート変更登記の住基ネット照会〜職権登記の開始(法務省が改めて案内するとしています)
2028年3月31日2026年3月31日以前の変更分の登記期限

出典: 法務省「スマート変更登記のご利用方法」(2026年4月30日更新)、同Q&A(令和8年5月14日現在)ほか(2026年7月30日確認)

義務の施行日とスマート変更登記の運用開始日は同じではありません。法人の職権登記は2026年5月15日から順次始まった一方、個人は、住民基本台帳ネットワーク(住基ネット)への照会を始める時期を法務局が「改めて案内する」としています。それでも、検索用情報の申出さえ済ませれば義務違反には問われません。

誰が対象になるのか — 対象となる人・事業者

義務を負うのは、土地・建物の「所有権の登記名義人」です。マイホームのほか、相続した実家や別荘、共有持分、マンションの専有部分、収益物件、法人所有の不動産も含まれます。

  • 個人: 引っ越しによる住所変更、結婚・離婚などによる氏名変更。
  • 法人: 本店の移転、商号(社名)の変更。
  • 共有不動産: 変更があった共有者それぞれが義務を負います。
  • 対象外: 賃貸に住んでいるだけの人や、抵当権など所有権以外の権利の名義人に、今回の申請義務はありません。

対象外・例外・経過措置 — 「正当な理由」があれば過料は科されない

期限を守れなくても「正当な理由」があれば過料の対象になりません。また、登記官が申請義務違反を把握した場合は、原則として相当の期間を定めて催告が行われるため、期限を過ぎた時点で直ちに過料が確定するわけではありません。

法務省Q&Aが「正当な理由」の例として挙げるのは次の5類型です。

  1. 検索用情報の申出または会社法人等番号の登記済みで、職権による変更登記が未了の場合
  2. 行政区画の変更等(市町村合併など)による住所変更
  3. 本人の重病などの事情がある場合
  4. DV被害者などで避難を余儀なくされている場合
  5. 経済的困窮により登記費用を負担できない場合

上記以外でも、個別の事情に正当性が認められれば「正当な理由」になり得ます。

過料までの流れは、①登記官が義務違反を把握した場合に相当の期間を定めて催告→②催告に正当な理由なく応じない(期限内に変更登記や申出がされない)場合に裁判所へ通知→③裁判所が5万円以下の範囲で決定、の順が予定されています。催告の段階で対応すれば通知されません。

経過措置として、2026年4月1日より前の変更の期限は2028年3月31日です(改正法附則第5条第7項)。なお、行政区画の名称だけが変わった場合は登記記録上も変更されたものとみなされ(不動産登記規則第92条)、変更登記が不要なケースもあります。要否は管轄の法務局で確認してください。

ケース別の具体例 — 自分はどう動けばよいか

自分に近いケースから必要な対応を確認してください。急ぐ事情の有無で、選ぶべき方法が変わります。

引っ越しをした(単独所有)

転居日から2年以内(2026年3月31日以前の未登記の転居は2028年3月31日まで)に変更登記が必要です。急ぎでなければ、無料の検索用情報の申出をして職権登記を待つ方法もあります。

結婚・離婚で氏名が変わった

氏名の変更登記が必要で、スマート変更登記の対象にも含まれます(期限の考え方は住所と同じ)。自分で申請する場合は、戸籍事項証明書など変更の事実が分かる書類を添付します。

法人の本店移転・社名変更

商業・法人登記の変更手続は従来どおり必要です。不動産側は、所有権の登記に会社法人等番号が登記済みなら、2026年5月15日以降、法務局が職権で(無料・連絡なしで)変更登記を行います。未登記の法人は「会社法人等番号の申出」をしておきましょう。吸収合併など組織再編で消滅した会社の名義は対象外です。

住居表示の実施・市町村合併で住所の表記が変わった

引っ越していなくても、住居表示の実施で住所表記が変われば登記簿とのずれが生じます。この場合、自治体が交付する住居表示実施証明書など変更の事実を証明する書類を添付すると、登録免許税が非課税になる場合があります(必要書類は自治体または管轄の法務局で確認してください)。行政区画の変更等による住所変更は「正当な理由」の例にも挙げられています。

不動産を複数持っている

すべての不動産が対象です。申出は物件ごとに必要ですが、管轄が異なってもいずれか1つの管轄法務局にまとめて申出できます。名義不動産の洗い出しには、2026年2月2日開始の所有不動産記録証明制度が使えます。

共有名義になっている

変更があった共有者それぞれが義務を負います。夫婦とも転居したなら2人それぞれに変更登記(または申出)が必要で、申出書類は名義人ごとに作成します。

売却や住宅ローンを予定している

登記実務では、所有権移転や抵当権の設定・抹消の前提として、登記上の住所・氏名を現在の情報に一致させる必要があるとされています。取引予定があるなら職権登記を待たず、自分で申請するか司法書士に依頼して早めに一致させるのが確実です。

相続を予定している・相続した

亡くなった名義人の古い住所は、別途の住所変更登記ではなく、相続登記の申請の中で住民票の除票や戸籍の附票により同一人と証明するのが一般的な取扱いです(要否は法務局・司法書士に確認してください)。相続登記そのものには別の義務(3年以内・10万円以下の過料)があり、詳しくは関連記事「相続登記義務化の期限は？過去分は原則2027年3月31日まで」で解説しています。

海外に住んでいる

海外居住者は、住基ネットで変更を確認できないためスマート変更登記の対象外です。変更があったら自分で申請します(オンラインは電子証明書が必要。書面も可)。2024年4月1日以降に海外居住者が新たに所有権の登記をする場合は、国内の連絡先の登記も必要とされています。

必要な手続 — 3つの方法の選び方

対応方法は「スマート変更登記の申出」「自分で申請」「司法書士に依頼」の3つです。次の表で自分に合う方法を選んでください。

観点①スマート変更登記の申出②自分で変更登記を申請③司法書士に依頼
費用無料(職権登記にも登録免許税等はかからない)登録免許税1,000円(不動産1物件)+住民票等の実費司法書士報酬(事務所ごとに異なる・要見積り)+登録免許税・実費
手間Webか書面で申出1回。押印・電子署名不要、添付は多くの場合身分証の写しのみ申請書の作成、住民票・戸籍の附票等の収集、管轄法務局への提出打ち合わせ後は書類作成・申請を専門家が代行
登記記録が変わる時期法務局の確認と本人回答を経て順次(個人の運用開始は未案内。法人は2026年5月15日から)申請後、審査を経て完了。自分のタイミングで動ける依頼後すみやかに申請
向いている人急ぎの予定がない/今後の転居にも備えたい/費用をかけたくない売却・ローン予定がある/期限が近い/海外居住/早く確実に直したい転居・氏名変更の経緯が複雑/相続・売買とまとめたい/時間がない
注意点対象は申出をした不動産のみ。可否確認への回答が必要。海外居住者は対象外不動産の管轄法務局へ申請。住所のつながりを書類で示す必要代理・書類作成を業として行えるのは司法書士・弁護士のみ。費用は見積りで比較

出典: 法務省「検索用情報の申出について」「スマート変更登記のご利用方法」、法務省民事局「住所変更登記の申請手続の手引(令和6年4月版)」(2026年7月30日確認)

スマート変更登記の申出のやり方

すでに名義人になっている個人は、「かんたん登記申請」(Webブラウザ・電子証明書不要)または書面で、①氏名 ②氏名の振り仮名 ③住所 ④生年月日 ⑤メールアドレスの「検索用情報」を申し出ます。添付は多くの場合、身分証の写しだけで、費用は無料です。申出後は、法務局が少なくとも2年に1回住基ネットに照会し、変更があればメール等で本人に確認のうえ順次職権登記を行います。なお、国内に住所を有する個人が2025年4月21日以降に所有権の保存・移転などの登記を申請する場合は、原則として検索用情報も同時に申し出ます(職権登記の対象は、申出をした不動産のみです)。

自分で変更登記を申請する場合

住所のつながり(または氏名変更の事実)が分かる住民票の写し・戸籍の附票・戸籍事項証明書などを添えて、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。登録免許税は不動産1物件につき1,000円(敷地権付きマンションは専有部分1個+敷地権1個で各1,000円)。様式・記載例は法務局ホームページにあり、不安があれば登記手続案内(1回20分以内・完全予約制)も使えます。

司法書士に依頼する場合

転居を重ねて住所のつながりを示す書類が集めにくい場合や、売却・相続とまとめたい場合は、司法書士への依頼が現実的です。申請代理・書類作成を業として行えるのは司法書士と弁護士のみです。報酬は事務所ごとに異なるため、見積りで確認してください。

よくある誤解 — 「住民票を移せば登記も自動で変わる」は本当か

放置の原因になりやすい誤解を5つ挙げます。

  • 誤解1「住民票を移せば登記も自動で変わる」: 変わりません。転居届と不動産登記は別の手続で、住基ネットの情報が反映されるのは検索用情報の申出をした人だけです(本人確認を経て順次)。
  • 誤解2「2026年4月1日より前の変更は対象外」: 対象です。未登記の過去の変更は2028年3月31日までに登記が必要です。
  • 誤解3「違反すると罰金で前科がつく」: 過料は刑罰ではなく行政上の秩序罰で、前科にはなりません。義務違反を把握した登記官の催告が原則先行し、催告に応じれば裁判所への通知は行われません。
  • 誤解4「申出をすれば、すぐ登記簿が書き換わる」: 申出だけでは変わりません。法務局の照会・本人確認を経て順次行われ、個人の運用開始時期は2026年7月30日時点で未案内です。急ぐなら自分で申請します。
  • 誤解5「一度申出すれば全物件が自動で対象になる」: 対象は申出をした不動産だけです。2025年4月21日より前から所有する物件や買い増した物件は、単独申出をしないと対象になりません。

実務の視点から見た注意点

実務上の注意点です(個別の判断は司法書士・法務局にご確認ください)。

  • 申出完了メールと認証キーの保管: 申出完了メールには、立件番号や認証キー(メールアドレス変更時に必要な10桁の符号)が記載されます。認証キーは保管し、法務省・登記所をかたるフィッシングメールにも注意してください(法務省が注意喚起中)。
  • 登記が古いままだと「探せない不動産」になる: 所有不動産記録証明制度の検索条件は登記簿上の氏名・住所です。古い住所のままだと将来、相続人が証明書で不動産を見つけられないおそれがあり、住所等変更登記は相続対策としても意味があります。
  • 古い転居の書類要件: 検索用情報の申出では、変更日が2010年(平成22年)10月5日以降なら原則、住所のつながりを示す追加書類は不要です。ただし、登記記録上の氏名・住所と現在の情報とのつながりを住基ネット等で確認できない場合や、2010年10月5日より前の変更については、戸籍の附票などの追加書類を求められることがあります。

対応チェックリスト

  •  登記事項証明書(登記情報)で、登記上の住所・氏名が現在と一致しているか確認した
  •  期限を把握した(2026年3月31日以前の変更は2028年3月31日まで/以後は変更日から2年以内)
  •  所有不動産を洗い出した(不明な物件は所有不動産記録証明制度を検討)
  •  売却・融資・相続などの予定の有無で「申出/自分で申請/司法書士」を選んだ
  •  申出する場合は対象の全物件について申出し、完了メール(立件番号・認証キー)を保管した
  •  法人の会社法人等番号の登記、共有者ごとの要否、海外居住の名義人の申請方法を確認した

よくある質問(FAQ)

Q1. 検索用情報の申出をすれば、変更登記をしたことになりますか?

いいえ、申出だけでは登記記録はまだ書き換わりません。ただし、申出を済ませていれば、職権による変更登記が行われるまでの間は「正当な理由」があると扱われ、過料の対象にならないと法務省は説明しています。急いで登記記録を直したい場合は、自分で変更登記を申請する必要があります。

Q2. 賃貸住まいでも住所変更登記の義務はありますか?

賃貸住宅に住んでいるだけの人には義務はありません。義務の対象は土地や建物の所有権の登記名義人だけです。ただし、実家を相続して名義人になった場合や共有持分を持つ場合は、引っ越しのたびに義務の対象になります。

Q3. メールアドレスを持っていなくてもスマート変更登記を利用できますか?

利用できます。検索用情報の申出でメールアドレス欄に「なし」と記載すれば申出は受け付けられ、法務局からの変更登記の可否確認は、登記名義人の住所に書面を送る方法で行うことが想定されています。

Q4. 期限を過ぎたら、すぐに過料5万円を払うことになりますか?

いいえ、期限を過ぎた時点で直ちに過料が確定するわけではありません。登記官が申請義務違反を把握した場合は、原則として相当の期間を定めた催告書が送られ、その期限内に登記や検索用情報の申出をすれば裁判所への通知は行われない運用が予定されています。催告に正当な理由なく応じない場合に、裁判所が5万円以下の範囲で過料を決定します。

Q5. 何度も引っ越していて古い住民票が取れない場合はどうすればよいですか?

まず市区町村で住民票の写しや戸籍の附票を取り、登記記録上の住所から現在までのつながりを確認します。検索用情報の申出では、変更日が2010年(平成22年)10月5日以降なら原則、つながりを示す追加書類は不要です。ただし、登記記録上の氏名・住所と現在の情報とのつながりを住基ネット等で確認できない場合は、戸籍の附票などの追加書類を求められることがあります。書類がそろわない場合の取扱いは事案ごとに異なるため、管轄の法務局または司法書士に相談してください。

Q6. 相続登記の義務化とは何が違いますか?

別々の制度で、開始日・期限・過料・過去分の期限がそれぞれ異なります。違いは次の表のとおりです。

項目相続登記の義務化住所等変更登記の義務化
開始日2024年4月1日2026年4月1日
期限取得を知った日から3年以内変更日から2年以内
過料10万円以下5万円以下
過去分の期限原則2027年3月31日2028年3月31日
負担軽減の仕組み相続人申告登記スマート変更登記(検索用情報の申出)

出典: 法務省「相続登記の申請義務化について」、同「住所等変更登記の義務化特設ページ」(2026年7月30日確認)

相続登記側の期限や過去分の扱いは、相続登記の義務化と期限の解説記事で詳しく確認できます。

まとめ

住所等変更登記の義務化はすでに始まっています。まずは登記事項証明書などで登記上の住所・氏名が現在と一致しているかを確認し、急ぐ事情がなければ無料の検索用情報の申出を、売却やローンの予定があれば自分での申請か司法書士への依頼を選びましょう。個別の判断は、管轄の法務局(予約制の手続案内)または司法書士にご相談ください。

一次資料・参考資料

いずれも2026年7月30日にNEWS DAILY編集部が確認しました。

※本記事は制度の一般的な解説です。個別の手続・法律判断は、法務局または司法書士にご確認ください。

更新履歴

  • 2026年7月30日: 公開(法務省Q&A〔令和8年5月14日現在〕・スマート変更登記のご利用方法〔2026年4月30日更新版〕に基づく)。個人の職権登記の運用開始時期が案内され次第、本文を更新予定。

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