変動金利が3％になったら：支払可能性の分布と住宅市場の行方

3行まとめ

• 支払負担の急増リスク： 日本の住宅ローン利用者の約8割が変動金利型であり、金利3％への上昇は月々返済額を現在より5～6割増加させる可能性があります（例：借入3,000万円・残期間35年で約7.7万円/月→約12万円/月に増加）。ただし、「5年ルール」「125％ルール」により支払額の急激な跳ね上がりは形式上抑えられ、短期的延滞は限定的と予想されます。
• 誰が支払困難に陥りやすいか： 金利3％になると、新規借入層では返済負担率（DSR）30％超の世帯が2～3割台に拡大し、35％超や40％超の世帯も増加する懸念があります（現状はそれぞれ2割弱、数％程度）。特に年収が低めで借入額が大きい若年層や頭金が少ない高LTV層、単独ローン世帯、地方圏の借り手、高齢で収入が先細る層でリスクが高まります。一方、実質賃金上昇や繰上返済、借換えによる自己防衛に加え、制度上の支払額据え置きによって、多くの世帯は即時の延滞を回避でき、2024年末時点の住宅ローン延滞率（約0.1％前後）も大きな変化はみられていません。
• 住宅市場への影響シナリオ： ベースラインシナリオ（徐々に金利上昇＋賃上げ進行）では住宅価格は頭打ち～緩やか下落、成約件数は横ばい、新築着工は漸減傾向でしょう。タイトなシナリオ（金利3％が早期定着＋賃上げ失速）では価格下落・取引減少が顕著となり、新築・中古とも在庫が積み上がる可能性があります。ソフトなシナリオ（金利上昇が限定的＋実質所得改善）なら価格は高止まりまたは上昇継続、成約件数も堅調が続くでしょう。いずれにせよ借り手・事業者は金利上昇への備えを進め、政策的にも情報開示やリファイナンス支援策が重要となります。

結論：金利上昇ショックへの耐性と影響の総括

変動金利型住宅ローンの適用金利が3％に達すると、多くの借り手世帯で返済負担が大きく増加します。標準的なケースで月々返済額が5割前後増える計算となり、家計に重い圧力を与えます。それでも直ちに返済不能に陥る世帯は一部に留まる見込みであり、日本固有のルール（5年・125％ルール）や家計のバッファが短期的な延滞急増を和らげるでしょう。長期的には、所得の伸びや繰上返済によって債務負担を軽減できる世帯が多い一方、一部の高リスク層では未払利息の累積や債務超過の懸念も残ります。また、金利上昇は住宅取得需要を冷やし、住宅価格の調整や市場流動性の低下につながる可能性があります。したがって、借り手は早めの資金計画の見直しを、事業者は市場変化を見据えた戦略修正を、政策当局は情報開示とリスク緩和策の強化を行う必要があります。以下、最新データを基に詳しく見ていきます。

現状の住宅ローン利用動向：低金利下で進んだ高額・長期化

まず足元のファクトを整理します。住宅ローンの金利タイプ構成は極端に変動型へ偏っています。住宅金融支援機構の最新調査（2025年4月）によれば、新規借入者の79.0％が変動金利型を選択しており、国土交通省の集計（令和5年度）でも新規貸出額ベースで84.3％が変動型と報告されています。固定期間選択型や全期間固定型は2割強に過ぎません。この背景として長期の超低金利があり、実際借入時金利が年1.0％以下だった人が全体の約7割に上ります（優遇後金利0.5％以下が26.6％、0.5％超～1.0％以下が45.2％）。低金利環境で借入可能額が増したことから、借入期間と金額も拡大傾向です。返済期間は「30年超～35年以内」が45.8％で最多ですが、近年は35年超の超長期ローン（最大50年）も25.5％と増えています。また融資率（LTV）は「90％超～100％以下」が26.5％で最も多く、4人に1人が頭金一割未満のフルローン近くを利用しています。さらにペアローン・収入合算の利用も全体の39.3％に達し、特に20～30代で共同で借入れる割合が高い状況です。つまり近年の借り手は、低金利を追い風に高額・長期の借入を単独または共働きで支えるケースが増えており、金利上昇時の債務耐性にはばらつきがあると考えられます。

一方、足下の家計所得と物価動向は、借り手の返済余力に影響する重要な要因です。2025年に入って物価高騰が続き、最新の全国消費者物価指数（2025年9月、生鮮除く総合）は前年同月比+2.9％と3％近い上昇となりました。エネルギー価格上昇もあり実質購買力を押し下げています。一方、賃金は春闘の成果で名目は上向きですが伸びは物価に追いついていません。厚生労働省「毎月勤労統計」によれば、同9月の現金給与総額（名目賃金）は前年比+1.9％増と増加したものの、物価影響を除いた実質賃金は▲1.4％減で9ヶ月連続のマイナスでした。つまり家計の可処分所得は目減り傾向にあり、ローン返済に充てられる余力も圧迫されています。もっとも、政府・企業とも賃上げのモメンタム維持に注力しており、専門家は「2025年末頃には実質賃金がプラスに転じる」可能性も指摘しています。今後の金利上昇と所得増加の綱引きが、住宅ローンの健全性を左右すると言えます。

最後に住宅市場の現況KPIを確認します。新築住宅の供給動向を見ると、2025年は建築コスト高や規制変更の影響もあって弱含んでいます。最新の住宅着工戸数（2025年9月）は前年同月比▲7.3％の63,570戸と6ヶ月連続減少で、特に持家・貸家・分譲の全てが前年割れしました。反動減や人手不足もあり、着工ペースは当面低調が続くとの見方です。一方、中古住宅市場は地域・物件タイプで明暗が分かれます。中古マンションは需給逼迫が続き、首都圏9月の成約件数は前年同月比+46.9％と大幅増、平均成約価格も5,352万円（+10.1％）と高騰しています。在庫も減少傾向（前年同月比▲3.4％）で、人気エリアではバブル期並みの高値が見られます。一方、中古戸建は成約件数こそ+55.0％増と活発ですが、平均成約価格は3,906万円（▲3.8％）とやや調整局面に入りました。在庫件数は23,538件（+5.3％）と3年以上増加が続いており、戸建市場では供給過多による価格頭打ちが示唆されます。新築分譲マンションについては、2025年9月の首都圏発売戸数が1,908戸（+4.3％）と僅かに増加したものの、平均価格は9,956万円と前年から28.6％も跳ね上がり依然高止まりです。高価格化の結果、初月契約率は54.4％まで低下し（好調の目安70％を大幅に下回る）販売在庫の積み上がりが懸念されています。以上から、金利以外の要因でも住宅取得環境は厳しさを増していることがわかります。

変動金利3％への上昇で月々返済額はどう変わるか

では、肝心の金利上昇ショックによる支払額の変化を定量的に見てみましょう。住宅ローンの毎月返済額（元利均等返済）は以下の式で求められます。A=P×r(1+r)n(1+r)n−1A = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}A=P×(1+r)n−1r(1+r)n​

ここで P は借入元本、r は月利（年利を12で割ったもの）、n は残り返済回数（月数）です。例えば借入額3,000万円・残期間35年（420ヶ月）のケースでは、現在の適用金利が0.5％の場合 r=0.005/12、月々返済額 A は約77,000円になります。同条件で金利が3.0％（r=0.03/12）に上昇すると、月々返済額は約120,000円となり、約43,000円（56％）の増額です（年間では約52万円の負担増）。4,000万円の借入なら同様の金利上昇で月約100,000円超の増額となります。金利が低いほど返済額に占める利息の割合が小さかったため、上昇時の相対的な増加率も大きくなります。残期間が長いほど金利上昇の影響は大きく、逆に返済期間が短い（既に返済が進んでいる）場合は元金部分の減少が進んでいるため増額幅は幾分抑えられます。

表：金利上昇による月々返済額の変化（代表ケース）

ケース（借入残高・残期間）	適用金利0.5％の場合（月額）	適用金利3.0％の場合（月額）	増加額（月額）	増加率
3,000万円・35年（新規借入層）	約77,000円	約120,000円	+43,000円	+56%
4,000万円・35年（共働き層）	約103,000円	約160,000円	+57,000円	+55%
3,000万円・25年（中堅・残債）	約110,000円	約142,000円	+32,000円	+29%
※元利均等・ボーナス返済なし、概算値。0.5％時はいずれも元金均等に近い支払構成。

ご覧の通り適用金利3％は、現在主流の0.5％前後から比べると支払額が1.5倍程度になる水準です。特に借入額が大きい世帯では負担増が月数万円単位に達し、家計へのインパクトが甚大です。月当たり5万円の増加は、年間可処分所得にして60万円の目減りに等しく、賃金上昇や節約で埋め合わせるには容易でありません。

「5年ルール」「125％ルール」で何が起きるか：緩和と先送り

もっとも、日本の変動型住宅ローンには独特の仕組み（セーフティネット）があります。先述した「5年ルール」と「125％ルール」です。これは元利均等返済の場合に適用され、金利が上がっても5年間は毎月返済額を据え置く一方、5年目の返済額見直し時にも直前返済額の1.25倍までしか増額しないというルールです。仕組みとしては、金利見直し（通常年2回）による利息額の増減は元金と利息の内訳配分を調整することで吸収され、5年間は月々支払額を変えません。そして6年目に入るタイミングで金利に応じて支払額を再計算しますが、125％ルールによって極端な跳ね上がりを防いでいます。例えば5年前に毎月10万円返済していた人なら、見直し後は最大でも12万5千円までしか上がらない設定です（逆に金利低下時の減額幅に制限はありません）。

このルールの短期的効果は大きく、急激な返済負担増から家計を守るクッションとなります。金利上昇局面でも5年間は家計支出が急増しないため、消費への悪影響を緩和し、延滞や自己破産の頻発を防ぐ狙いがあります。実際、日銀の金融システムレポートでも「2022年以降の金利上昇開始後も住宅ローン延滞率はほぼ横ばい」と指摘されており、これは5年据え置きで多くの借り手が当面は従前の支払額を継続できているためと考えられます。

しかし、長期的に見ると課題も内包しています。5年間据え置かれた結果、支払額が金利上昇に追いついていない場合、不足分の利息（未払い利息）が発生します。据え置き期間中、返済額の大半が利息充当となり元金がほとんど減らない、あるいは利息に満たず差額が元金に繰り入れられる（実質的な借入残高の増加）事態も起こりえます。例えば借入3,000万円・残35年で金利0.5％→3.0％に急上昇したケースでは、前述の通り本来なら月返済額を約12万円にしないと元利均等になりません。しかし5年ルールで約7.7万円のまま据え置くと、毎月発生する利息約7.5万円程度を辛うじて賄うだけで元金は月2千円程度しか減らない計算です。5年間で元金はわずか約12万円しか減らず、本来なら5年間で約300万円以上返済が進むはずだったところが大幅な据え置きになります。125％ルール適用後（6年目以降）も、上限いっぱいの約9.6万円/月に増額してもなお金利水準によっては利息だけで新返済額の殆どを占め、元金がほとんど減らない状態が続く恐れがあります。金利上昇が一時的でなく長期化した場合、この仕組みは「負担増の緩和」から「返済期間の事実上の延長・風化」へと性質が変わり、最終的に完済時期に一括返済負担が跳ね返ってくる可能性があります。つまり債務問題の先送りです。借入期間満了までに返しきれなかった未払利息・元本は、期限一括返済か再延長の交渉が必要となり、金融機関・債務者双方にリスクを残します。

このように5年・125％ルールは短期のショックアブソーバーとして有効な半面、長期には金利上昇分の元金返済繰延べ（ネガティブ・アモチゼーション）を招きかねません。借り手にとっては「今をしのげるが借金が減らない」状態で、金利が高止まりすれば将来の負担はむしろ増すジレンマがあります。したがって金利上昇局面では、この据え置き期間中に繰上返済や借換えで元金圧縮を図ることが重要となります。

「支払えない人の率」を複数基準で試算する

次に、金利3％時に「どの程度の人が支払えなくなるか」をいくつかの基準で推計します。単一の指標で断定することは避け、返済負担率（DSR）に基づく基準、家計キャッシュフローに基づく基準、そして実際の延滞発生状況との照合という三つの視点から評価します。

基準①：返済負担率（DSR）超過世帯の増加

DSR（Debt Service Ratio）とは年間の住宅ローン返済額が世帯年収に占める割合です。一般に30～35％が負担安全圏の目安、40％超は相当な過剰債務圏とされます。住宅金融支援機構の調査による現状分布では、最も多い層は「15％超～20％以内」で約24％、次いで「20％超～25％以内」と「10～15％以内」が続きます。30％を超える世帯は全体の2割弱で、その内40％超は数％程度に留まります（2025年4月調査）。この分布は過去数年でややシフトしており、金利低下とともに高DSR化（借入額拡大）が進んだ様子がうかがえます。

では金利が3％に上昇すると、DSR分布はどう変わるでしょうか。【支払額ショックの試算】で見たように返済額は平均で約1.5倍になりますから、単純計算で各世帯のDSRも1.5倍前後に悪化します。例えば現在DSRが20％の人は30％に、30％だった人は45％になるイメージです。もっとも、実際には金利上昇時には家計が支出抑制を行うほか、所得も多少伸びる可能性があるため、一律1.5倍とはなりません。そこで複数シナリオを置き、(a)楽観シナリオ：可処分所得も増えDSR悪化倍率が1.3倍程度に収まる場合、(b)悲観シナリオ：増収なく単純1.5倍化する場合、で推計レンジを示します。

結果： 現状約20％の「DSR>30％世帯」割合は、金利3％下でおおむね25％～35％程度に拡大する可能性があります。このうち「DSR>35％」の層は現在1割弱と推定されますが15％前後まで増える恐れがあります。「DSR>40％」となる深刻層も、現状数％から5～10％程度に増加するシナリオが考えられます。特に変動金利型中心の若年層は元々DSRが高めの傾向があり（近年、高いDSRでも住宅購入に踏み切る若年世帯が増加）、金利上昇による影響が大きいと懸念されます。ただし、こうした高DSR層の全てが即「支払えない人」になるわけではありません。家計には預貯金の取り崩しや支出削減による調整余地があり、DSRが一時的に40％を超えても延滞に至らず返済を続けるケースも多いでしょう。DSR指標は債務ストレスの潜在度を示すものと位置付け、次に述べるキャッシュフロー基準で補完します。

基準②：家計キャッシュフロー赤字化率

家計の収支バランスから直接「支払えない」状態を測る基準です。具体的には「可処分所得 － 基礎生活費」がマイナスに陥る世帯の割合を試算します。可処分所得は手取り収入、基礎生活費は住居費・ローン返済を除く生活必需支出とします。総務省「家計調査」によれば2人以上世帯の消費支出は平均約30万円/月ですが、ここから住居費や教養娯楽等を差し引いた基礎的支出は概ね20～25万円/月と推定されます（家族構成等で変動）。仮に可処分所得が手取り40万円/月の世帯では、この基礎支出を引いた余剰資金は15～20万円程度となり、これが住宅ローン返済や貯蓄に充てられる勘定です。現在の低金利下でローン返済が例えば10万円ならば黒字（余剰5～10万円）ですが、金利3％で返済15万円に膨らめば毎月の家計収支はトントンか赤字に転落します。

以上を踏まえ、属性別の収入分布とローン負担から月次赤字化率を概算すると、金利3％時には全体の5～10％の世帯が月々のやりくりで赤字となり、貯蓄取り崩しか家計見直しが必要になると見られます（現状は物価高の影響もあり2～3％程度か）。特に年収500万円未満で高額ローンを抱える層、子育て期で教育費等の負担が大きい世帯、及び単身・単収入世帯で赤字転落リスクが高まります。一方、可処分所得が高い共働き世帯や生活費を切り詰めやすい世帯では、金利上昇時も黒字を維持できるでしょう。もっとも月々赤字だから即延滞というわけではなく、一定期間は貯蓄の取り崩しやボーナス等で補填し凌ぐ世帯が多いと考えられます。このためキャッシュフロー基準で捉えた「支払えない」は、家計の脆弱性を示す指標といえます。

基準③：延滞・デフォルトの観測値との照合

最終的に「支払えない人」が行き着く先が延滞・滞納（3ヶ月以上延滞で金融機関分類上のデフォルト）です。日本銀行の分析によれば、2024年末時点での住宅ローン延滞率（貸出残高に占める3ヶ月以上延滞債権の割合）はほぼ0.1％前後で横ばい推移しています。欧米に比べ極めて低い水準で、近年わずかに低下傾向さえ見られます。これは上述の5年ルール等により延滞が表面化しにくいこと、また日本では家計がローン返済を最優先する傾向が強く、失職・病気などよほどの事情がない限り滞納を避ける文化的背景も影響しています。さらに不動産価格上昇下では、返せなくなっても売却すればローン完済できる（任意売却）との観測も働き、延滞前に住宅を手放す選択も可能です。このように、理論上のDSRやキャッシュフロー上「危ない」層が一定割合存在しても、実際の延滞率はそれより遥かに低く抑えられるのが日本の住宅ローン市場の特徴です。

しかし、延滞率が低いから安心とは言えません。延滞に至る前段階として、ボーナス依存や貯蓄目減り、家計の質的悪化（教育費や医療費の先送り等）が潜在的に進行するリスクがあります。また5年ルール期間中は延滞が顕在化しなくても、見直しタイミングでの支払額増加に対応できず延滞に陥るリスクが数年後に一気に顕在化する可能性もあります（いわば「延滞の谷」がタイムラグをもって訪れる）。さらに2025年時点では不動産価格が高位安定していますが、金利上昇が不動産市況の下落を招けば、住宅を売却処分してもローン残債に満たない（オーバーローン）という事態も増えます。そうなると身動きが取れず延滞累増につながりかねません。以上を考慮すると、金利3％定着後2～3年で延滞率が徐々に上昇し、数年遅れで数％程度まで悪化するシナリオも排除できません。ただ現行では金融機関も借り手へのフォロー（リスケジュール等）を柔軟化していますし、政府・日銀も金融システム安定を重視しています。現実に延滞率が大幅上昇する際には何らかの対策が講じられる公算が大きく、「最悪の連鎖」は避けられるとの見方が一般的です。

誰が影響を受けやすいか：高リスク層のプロファイル

次に、金利3％ショックの影響を特に受けやすい層を明らかにします。以下の軸で層別に検討します：年収帯／年齢帯／地域（首都圏・近畿圏・その他）／残存借入期間／LTV（水準）／金利タイプ（変動・固定）／単独ローン vs ペアローン。

• 年収帯： 年収が低いほどリスク高です。年収400～500万円未満でフルローン近く借りた世帯は、金利上昇で可処分所得に占める返済割合が急騰しやすく、生活費を圧迫します。この層は貯蓄も手薄な場合が多く、余裕資金がなく一気に延滞リスクが高まります。逆に年収800万円以上の高収入層は、金利上昇による負担増額（例えば+5万円/月）が家計全体では相対的に吸収しやすく、耐性があります。
• 年齢帯： 若年層（20～30代）は高額借入をする傾向がありDSRが高めで危うい一方、今後の収入上昇余地もあります。理想通り収入が増えれば返済負担は相対軽減するため、将来に期待が持てます。しかし賃金上昇が鈍いと計画が狂い、苦しくなります。中高年層（50代～）は借入残高自体は減っているものの、定年退職が迫り収入減少が見込まれるため、金利上昇と収入減のダブルパンチが懸念されます。特に定年後に年金収入だけになると返済負担率は急上昇します。この層は退職金での一括返済を予定している場合もありますが、予定通りいかないと延滞リスクが顕在化します。
• 地域差： 一般に地方圏のほうがリスク高です。首都圏・近畿圏は地価上昇もあり住宅取得額が高い反面、共働き世帯も多く収入水準も高めです。地方都市や郊外では、収入規模が小さいのに高額ローンを組んだケースで苦しくなりやすいです。また地方は人口減で不動産価格が伸び悩むため、いざとなった際の売却・借換えも難しい可能性があります。実際、日銀分析でも人口減が進む地域向け住宅ローンほどデフォルト率が高い傾向が示唆されています。
• 残存借入期間： 長期の返済期間が残っているほど金利変動の影響がダイレクトに表れます。35年満額残っている人は返済額の利息割合が大きく、金利上昇時の増額幅も最大です。一方残期間が短い人は既に元金返済が進み残高が少ないため、利息増の影響は限定的です。また5年ルールの見直しサイクルにおいても、残期間が短ければ元利据え置き中に完済となるケースもあり得ます（極端に言えば据置のまま逃げ切り）。つまり若くて借入れたばかりの人が最も影響を受け、中高年で残り10年程度の人は影響小です。
• LTV（ローン・バリュー比率）： 頭金が少なくLTVが高いほどリスクです。LTVが高い＝借入額が大きく元金残高も大きいため、利息増も大きくなります。加えて不動産価格下落時に担保価値割れを起こしやすく、売却・借換えで逃げにくくなります。住宅ローン利用者全体ではLTV80～100％が多数派ですが、その中でも90～100％層（自己資金1割未満）は特に金利上昇耐性が低いと言えます。
• 金利タイプ： 当然ながら純粋な変動型を利用している層が直接的影響を受けます。既に全期間固定で契約済みの人は金利3％になっても契約金利は不変であり、追加負担はありません（むしろ固定金利の相対的優位に安心感）。当初固定から変動に切り替わる人（例えば10年固定後に残期間変動など）は、切替時期次第でショックを受けます。今後数年内に固定期間満了を迎える人は、更新時の金利が大幅上昇する可能性があり、注意が必要です。またミックスローン（一部固定・一部変動）を組んでいる場合、変動部分だけ支払増となりますが、割合によっては影響が半分で済むケースもあります（安全策が奏功）。一方で変動部分で不足利息が出ても固定部分では相殺されない点に留意が必要です。
• 単独 vs ペアローン： 単独ローン（単一の収入に依存）は、その収入源が途絶えると一気に返済不能になります。病気や失業リスクへの脆弱性という意味で単独はリスク高です。ただしローン額自体は収入に見合った範囲に収まっている場合が多く、過大債務の抑制にはなっています。ペアローン（夫婦等2収入）は一人あたり負担は軽減され余裕がありますが、往々にして合算収入めいっぱいに借入額を設定しているケースも多く、むしろ支出膨張に陥りやすいとの指摘もあります。また出産・介護などでどちらかの収入が減る事態になると想定外の困難に陥る点もリスクです。ただ共働きであれば金利上昇局面でもどちらかの昇進や副収入などカバー手段が増える利点もあり、一概に単独より悪いとは言えません。

以上の観点を組み合わせると、「年収低～中×若年or定年前×地方×高LTV×変動金利×単独」といった要素を多く抱える層が最も危険と言えます。一方、「年収高×壮年期×都市部×低LTV×固定金利×共働き」といった層は相対的に安全圏です。現実には各要因の組み合わせで多様な状況がありますが、自分がどの位置にいるかを把握し、必要に応じて対策を講じることが大切です。

なお、近年多い超長期ローン利用者（40～50年）やリバースモーゲージ型など特殊なケースについても触れておきます。超長期ローンは月返済額を低く抑えられる利点がありますが、金利上昇局面では支払総額が膨大になりがちです。仮に50年ローンの金利が3％になると、生涯支払利息は元本のほぼ倍額に達する可能性もあります。また超長期ゆえに返済途中でライフイベント（転職・介護等）が起こりやすく、その際の対応が長期不確実です。リバースモーゲージ型（高齢者が死亡時に担保処分）は利息のみ払い元金は減りません。金利上昇すると毎月支払利息が増える一方、元金はそのまま（または未払利息が元金化）なので、相続時の債務残高が大きくなり、担保処分額が下回るリスクが高まります。このように特殊ローンでも金利上昇はコスト増要因となり、安全域の見直しが必要です。

住宅市場の行方：3つのシナリオと指標の方向性

金利3％が住宅市場に及ぼす影響は、金利上昇の速度と持続性、及び賃金動向によって変わります。ここではベースライン・タイト・ソフトの3シナリオを設定し、価格／成約件数／新設着工／在庫など主要KPIの6ヶ月～1年程度の短期動向と、中期（1～3年）の方向感を展望します。

シナリオA：ベースライン（段階的利上げ＋賃上げ進行）

想定: 政策金利が段階的に引き上げられ（例：四半期ごと0.25％刻み）、2025年後半に変動金利が3％近辺に到達。企業業績は堅調で、年率2～3％程度の継続的な賃上げが実現する。

短期影響（6～12ヶ月）: 金利上昇への警戒感から住宅購入マインドはやや冷却します。新規貸出金利がじわじわ上がる中、駆け込み需要で2025年前半に契約を急ぐ動きもありますが、次第に買い控えが表れます。中古市場では価格高騰が一服し、成約件数は横ばい～微減に。首都圏中古マンション価格も高値横ばい圏で推移し、一部で指値（値下げ交渉）が増え始めます。在庫件数は緩やかに増加へ転じ、販売日数も延びます。新築分譲マンションは高値のまま契約率低下が続き、在庫の積み上がりが顕著になります。ただ価格は即座には大きく下げず、デベロッパーは様子見姿勢を崩しません。新設住宅着工はすでに減少トレンドにあり、さらなる漸減傾向（前年比数％減）が続きます。持家系は金利上昇で計画見送りが増え、賃貸住宅も採算悪化から供給抑制、新築分譲も販売在庫増でペース調整されます。一方、賃貸需要は持家取得抑制の裏返しで底堅く推移し、家賃上昇圧力がじわじわ続く可能性があります。

中期影響（1～3年）: 金利は緩やかなペースで3％台前半まで上昇後、インフレ沈静化に伴い頭打ちになります（金融政策は中立化）。賃上げ効果が現れはじめ、家計の実質所得は持ち直しに向かいます。この頃には住宅価格には下押し圧力がかかり、特に新築マンションで在庫消化のための値引き販売が散見されるでしょう。中古住宅も高値更新が止まり、都市部でも年率数％程度の緩やかな下落に転じる可能性があります。ただ下げ幅は限定的で、急落（バブル崩壊）のような局面にはならない見込みです。成約件数は所得改善もあって持ち直し、市場はソフトランディング的に均衡点を探る展開となります。着工戸数は低水準で安定し、需給調整が進みます。在庫過剰だった新築はようやく捌けてきて、価格下落も下げ止まりに向かいます。総じて、ゆるやかな調整局面を経て安定化するシナリオです。

シナリオB：タイト（早期の金利3％定着＋賃上げ鈍化）

想定: 日銀が想定以上のペースで利上げし、2025年前半に政策金利が0.75～1.0％程度となり、民間変動金利は年3％台に急接近。しかし景気減速や物価高で賃上げが滞り、実質所得が伸び悩む。

短期影響（6～12ヶ月）: 急な金利上昇に市場はネガティブ反応します。住宅取得希望者は「高すぎるローン金利」に二の足を踏み、新規契約は大幅減少します。不動産会社の営業現場では、ローン金利試算で月返済額が想定より数万円高くなり購入中止…というケースが頻発するでしょう。中古住宅の成約件数は前年割れに転じ、二桁減少の月も出てきます。在庫は急増し始め、価格は売り急ぎ物件から下落が起きます。特に郊外や築古物件は値崩れが生じやすくなります。都心マンションも上昇が止まり、一部でピーク比▲5～10％程度の値下がりが見られる可能性があります。新築マンション市場では契約率低迷が深刻化し、完成在庫の積み上がりにより分譲延期や販売中止が出始めます。デベロッパーは販売促進のため金利負担軽減キャンペーン（一定期間の金利補助等）を打ち出すかもしれません。新築戸建ても建売各社が価格見直しを迫られ、値引き販売が増加するでしょう。着工戸数は目に見えて落ち込み、前年同月比▲10～20％もの減少も起こりえます（特に持家と分譲が急減）。

中期影響（1～3年）: 金利3％が定着しさらに上昇余地が意識される中、住宅市場は本格的な調整局面に入ります。価格については、高騰していた都市部中古マンションがピーク比▲10～15％程度下落し、地方圏や戸建ではそれ以上の下落もあり得ます。成約件数は低迷が続き、流通市場の流動性が悪化します。不動産は売りが増えても買い手が付きにくく、在庫がだぶついた買い手市場になります。ただ、リーマンショック時のような暴落シナリオまでは繋がらず、政府日銀のテコ入れも考慮すれば緩慢な下落に留まるとの見方もあります。新築分譲では、大手デベロッパーは土地仕入れを絞り、新規供給は大幅縮小します。一部では未販売在庫を賃貸転用したり、事業自体を凍結するケースも出るでしょう。結果として着工戸数も年換算で70万戸割れも視野に入るレベルに減少しかねません。こうした過程で、住宅関連業界（建設・不動産仲介など）の業績も悪化し、雇用や投資に波及する恐れがあります。景気全体への下振れ圧力となり、これ以上の利上げは難しくなるため、やがて金利上昇はストップするでしょう。政策的支援策（住宅ローン減税拡充や金利補助、公的融資の低利貸付など）が講じられ、市場下支えが図られる可能性も高いです。その後、遅れて賃金が追いついてくれば、価格下落による買い時感も手伝い徐々に需要は戻り、市場は下げ止まりから回復への筋道をたどるでしょう。

シナリオC：ソフト（3％未達・可処分所得改善）

想定: インフレ鈍化や景気配慮で日銀利上げは小幅に留まり、政策金利0.5％程度で打ち止め。変動金利は年2％台前半でピークアウト。加えて賃上げや減税などで家計の実質可処分所得が改善に向かう。

短期影響（6～12ヶ月）: 金利上昇幅が限定的なため、住宅需要へのショックは小さく済みます。確かに足元では0.5％→2％強への上昇で若干の負担増はありますが、依然歴史的低水準の金利です。借り手心理も「2％台なら許容範囲」という認識が多く、需要は底堅さを保ちます。中古市場では成約件数が微増～横ばいで推移し、価格も高止まりを維持するでしょう。むしろインフレに強い実物資産として住宅購入が見直される場面もあり、大都市圏を中心に堅調な売行きが続くかもしれません。新築マンションも強気の価格設定が続き、契約率はやや低めでも完売までの期間を長めに取ることで乗り切ります。着工戸数は横ばい圏で推移し、大きな落ち込みは回避されます。住宅ローンは一部で固定金利へのシフト（借換え含む）が進む程度で、変動型離れも限定的でしょう。

中期影響（1～3年）: 可処分所得の増加により、家計の返済余力はむしろ高まり、健全な需要拡大が期待できます。金利が2％台前半で安定すれば、変動金利型の魅力もある程度維持され、借入コストの上昇も賃金上昇で相殺されます。結果として、住宅価格は下がるどころかゆるやかな上昇基調を続ける可能性があります。特に土地不足の都心部や人気エリアでは、買い手の競争が続き高値が定着するでしょう。成約件数も安定的に推移、もしくは人口減にも関わらず住み替え需要などで一定の市場流動性が維持されます。ただ上昇ピッチは以前より穏やかで、2020～2023年に見られたような急騰は収まり、実需主導の緩やかな市場となります。新築供給も企業が慎重な価格設定に転じることで契約率は健全化し、着工も持ち直します。全体として大波乱なくソフトランディングを遂げるシナリオですが、その実現には日銀の巧みな政策運営と運の要素もあり、不確実性は残ります。

以上のシナリオをまとめると、ベースラインでは「緩やかな調整」、タイトでは「明確な冷え込み」、ソフトでは「小幅な影響」にとどまる見通しです。特に価格・成約件数の動向はシナリオ間で差が大きく、政策対応や外部環境（例えば海外金利動向や景気）の影響も受けます。借り手・貸し手双方は最悪シナリオも念頭に置きつつ、リスク管理に努める必要があります。

家計・事業者・政策それぞれのアクションプラン

金利上昇局面における具体的な対応策を、家計（借り手）・事業者（不動産関連）・政策当局の三者に分けて提言します。

家計への示唆：金利上昇耐性の点検と備え

1. 自己の返済負担率を把握・ストレステスト: まずご自身の現在のDSR（年収に占める返済額割合）や家計収支状況を正確に把握しましょう。その上で、金利3％や4％になった場合の月々返済額をシミュレーションし、負担率や毎月収支がどう変化するかを確認します。金融機関のウェブサイト等で金利別返済額を簡単に計算できます。ストレステストの結果、返済負担率が35％超に達したり毎月赤字転落となるようであれば、早めに対策を検討すべきです。
2. 繰上返済の積極活用: 低金利のうちに元金を減らすのは最有効な策です。特に余剰資金やボーナスがある場合、繰上返済で元本を減らせば将来の利息負担増を抑制できます。5年ルール期間中でも繰上返済は可能なので、未払利息を発生させないためにも計画的に繰上返済しましょう。手元資金とのバランスを見つつ、年数回に分けて無理なく進めるのがコツです。
3. 借換え・金利タイプ変更の検討: 金利上昇局面では固定金利型への借換えが選択肢になります。既に金利が相当上がってしまうと固定への切替もコスト増になりますが、上昇初期段階であれば長期固定にして安心を買う価値があります。一般に残期間が長く金利上昇幅が大きいほど借換えメリットは高まります。借換え時の諸費用も含めて損益分岐を検討し、将来金利見通しと合わせ判断してください。また現在当初固定期間中の方も、期間満了後に一気に変動に晒されるとリスクなので、満了前に改めて固定延長や借換えを検討すると良いでしょう。
4. 家計支出の見直し: 金利上昇でローン返済が増えても家計全体で吸収できるよう、固定費の見直しを行います。具体的には通信費、保険料、サブスクリプションなどを棚卸しし削減余地を探ります。車の維持費や高額な習い事等も見直し候補です。またエネルギー・食費の節約も地道に効いてきます。こうした取り組みで月数万円の支出圧縮ができれば、金利上昇分をかなり吸収できます。無理のない範囲で生活水準を調整し、「ローン返済ファースト」の家計を一時的に構築するのも生き残り策です。
5. 非常時への備え（緊急予備資金・保険）: 金利上昇局面では景気変動も起きやすいため、万一収入減となっても返済を続けられるよう6ヶ月～1年分程度の返済原資を予備蓄えしておくと安心です。失業手当等の公的セーフティもありますが、それまでに滞納しないようブリッジ資金が大切です。また団信（団体信用生命保険）や就業不能保険の内容を再確認し、いざというときローン残債カバーできるよう適切に加入しておくことも重要です。

事業者への示唆：市場変化に応じた戦略調整

1. 価格戦略とインセンティブ: デベロッパーや売主企業は、金利上昇で購買力が低下する点を踏まえ柔軟な価格設定が求められます。特に新築マンションでは強気価格の維持が契約率低迷に直結しているため、早めに小幅値下げや諸費用サービスなど実質的な値引き策を検討すべきです。また金融機関と提携し、購入者向けに一定期間の金利優遇キャンペーン（例えば当初○年間は金利1％を補助など）を提供するのも有効です。これにより当初の返済負担を抑え、購入ハードルを下げることができます。
2. 在庫・販売期間の管理: 金利上昇局面では販売在庫が積み上がりやすく、長期在庫は事業収支を圧迫します。早期に販売方針を見直し、完成在庫は賃貸化や一括売却も視野に入れて処分を進めることが肝要です。販売中物件も販売期間を延ばすだけでなく、ターゲット層への訴求を強化したり、リノベーション等で商品性を高めて選ばれる物件に磨き上げる努力が必要です。中古仲介業者にとっても、売主に適正価格への誘導を働きかけ、市場流動性を維持する役割が求められます。
3. ローン商品・金利ヘッジ: 金融機関は変動型中心だった商品ラインアップを見直し、借り手のニーズに合った固定金利型や固定期間延長オプションを充実させると良いでしょう。また事業者自身も、社債発行や金利スワップなどで金利上昇リスクをヘッジすることが重要です。不動産会社は開発資金の調達金利が上がると事業収支が悪化するため、低金利のうちに長期資金を確保したり、ヘッジ手段を講じておくことで金利上昇に備えられます。
4. 顧客への情報提供とサポート: 不動産営業担当者や住宅FPは、顧客に対して金利リスクを丁寧に説明し、無理のない借入計画を提案する必要があります。特に変動金利の仕組みや5年・125％ルールのリスクも含め、理解を促すことが信頼構築につながります。また既存顧客には、借換え相談や繰上返済方法などアフターサービスを強化し、顧客の返済継続を支援することが双方の利益となります。

政策への示唆：情報開示とリスク緩和の枠組み

1. 金融リテラシー向上と情報開示義務: 金利が上がる局面では、借り手が適切にリスクを認識していないと後々社会問題化します。政府・関係機関は住宅ローンに関する金融教育を強化し、特に変動型選択者への注意喚起を図るべきです。具体的には、金融庁や日銀から金利上昇シミュレーションの公表や、金融機関に対する重要事項説明の充実（将来金利上昇時の返済額試算を契約時に提示させる等）を義務付けても良いでしょう。借り手の約半数は金利見直しルールを十分理解していないとの調査もあります。情報開示によって自己防衛を促すことが重要です。
2. リファイナンス円滑化策: 金利上昇で返済困難が増える場合、条件変更や借換えが円滑にできるよう制度面の後押しが求められます。具体的には、銀行に対し返済猶予や期間延長などの柔軟な条件変更を促すガイドラインを整備したり、住宅金融支援機構によるセーフティネット貸付（低利への借換融資）を拡充する策が考えられます。リーマン後には「返済特例法」などが制定されましたが、今回も予防的に仕組みを用意することで延滞や競売の増加を抑止できます。
3. 市場モニタリング指標の拡充: 当局は住宅ローン延滞率やDSR分布、住宅価格指数、在庫水準といった指標を綿密にモニタリングし、公表頻度を上げることで早期警戒に努めるべきです。日銀の金融システムレポート等ではDSR高水準化や若年層の債務増が指摘されていますが、これらをよりタイムリーにフォローアップし、市場参加者に注意喚起していくことが望まれます。特に共同データプラットフォーム等の活用で銀行横断データが整備されつつあるので、デフォルト率や未払利息残高の推移など新たな指標も分析・開示していってほしいところです。
4. 住宅取得支援策のチューニング: 金利上昇で需要が冷え込みすぎないよう、政府は住宅ローン減税の拡充や補助金制度でテコ入れを検討する余地があります。ただし超低金利期には減税が需要過熱を招いた面もあるため、今回は真に必要な層に限定し、例えば一定所得以下の初回購入者に限った金利補給などピンポイント支援が良いでしょう。また長期的課題として、可処分所得自体を増やす政策（賃上げ促進・税負担緩和）が根本解決策となるため、経済政策全般で家計力強化を図ることが根底にあります。

不確実性と分析の限界：データ・行動変容への注意

本分析結果には不確実性が伴います。まずデータの前提として、公的統計や調査結果も改定や偏りがあり得ます。例えば住宅ローン利用者調査は回答者属性に偏りがある可能性があり、推計に当たってはその誤差を考慮する必要があります。また将来の金利や賃金の動きは予測困難で、シナリオはあくまで条件付きの例示です。実際には中央銀行の政策変更や景気変動によって金利環境は大きく変わり得ます。さらに家計・企業の行動変容も重要な要素です。金利が上がれば借り手は繰上返済や借換えに動くでしょうし、場合によっては住宅売却や新規取得見送りなど合理的対応を取ります。これらは市場結果にフィードバックし、例えば価格下落が緩和される効果も考えられます。一方で過度な楽観・悲観に基づくバブル的行動やパニック的行動が出れば、市場実態はシナリオを外れる可能性もあります。

また、日本特有の5年ルールなど制度の存在が分析を複雑にしています。支払不能の顕在化を遅らせる効果はあるものの、今回それがどの程度機能し未払利息が積み上がるかは未知数です。金融機関の対応次第で、途中でルールを超えてでも返済再計算するような運用も起こりうるかもしれません（契約上は厳格ですが、協議の余地はあるかもしれない）。そうした制度運用面の不確実性もあります。

以上より、本稿の推計値はレンジ（幅）で示し極端な断定を避けました。現実はその範囲内に収まる可能性が高いですが、予想外のショック（例えば海外発の金融危機）があればレンジを超えるリスクもあります。一方、技術革新や政策効果で賃金が大幅上昇すれば住宅市場は逆に活況を呈するかもしれません。常に最新データをウォッチしつつ、状況に応じて柔軟にシナリオを更新することが重要です。

最後に強調したいのは、「支払えない人」を発生させないための各主体の努力の余地はまだ十分にあるということです。適切な情報提供と早めの対策実行で、多くの家計は金利上昇を乗り越えられるでしょう。本分析がその一助となれば幸いです。

まとめ

変動金利が3％に上昇するシナリオでは、多くの借り手が返済負担増に直面しますが、日本の住宅ローン市場は制度面のクッションと家計の踏ん張りによって急激な破綻は避けられる可能性が高いと考えられます。高リスク層の把握と先手の対策が鍵であり、借り手は家計管理とローン見直し、事業者は市場対応力向上、政策当局は環境整備に注力すべきです。住宅市場は当面調整含みとなる公算ですが、シナリオによっては軟着陸も可能です。重要なのは不確実性を直視し、最悪に備えつつ最良を目指す行動でしょう。金利上昇局面は家計に試練ですが、逆に言えば健全な金利環境への正常化でもあります。適切な知識と準備で、この移行期を乗り切ることが期待されます。

参考文献

• 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2025年4月調査結果）」2025年6月公表
• 国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査（令和5年度）結果報告」2025年3月公表
• 日本銀行「金融システムレポート」2025年4月号・10月号（家計の金利耐性・延滞率分析等）
• 日本銀行ほか金融機関の解説資料（変動金利型住宅ローンの5年・125％ルール）
• 総務省統計局「消費者物価指数（2025年9月）」2025年10月公表
• 厚生労働省「毎月勤労統計調査（2025年9月速報）」2025年11月公表
• 国土交通省「建築着工統計調査報告（令和7年9月分）」2025年10月公表
• 東日本不動産流通機構「月例マーケットウオッチ（首都圏中古住宅市場動向 2025年9月）」2025年10月発表
• 不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向（2025年9月）」2025年10月発表