所有不動産記録証明制度とは？2026年2月開始｜請求方法・費用・注意点を解説

「亡くなった親が、どこに不動産を持っていたのか分からない」。相続の入り口で多くの人がつまずくこの問題に、新しい調べ方ができました。2026年（令和8年）2月2日、法務省は「所有不動産記録証明制度」の運用を開始しました。特定の人が全国のどこで不動産の登記名義を持っているかを、法務局が検索して一覧の証明書にしてくれる制度です。この記事では、誰が請求できるのか、請求方法と手数料の計算、そして「この証明書だけでは分からないこと」まで、法務省の一次資料に基づいて解説します。

この記事の結論

所有不動産記録証明制度は、特定の人（亡くなった人を含む）が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、法務局（登記官）が全国の登記記録から検索し、一覧の証明書として交付する制度です。2026年2月2日に始まりました。請求できるのは名義人本人（法人を含む）とその相続人などで、全国どの法務局でも窓口・郵送・オンラインで請求できます。手数料は「検索条件1件×1通」あたり書面1,600円（オンライン請求は郵送交付1,500円・窓口交付1,470円）。ただし、登記上の氏名・住所と一致しない不動産や未登記の建物は漏れる可能性があるため、名寄帳などを併用して把握漏れを減らすことが大切です。

重要ポイント

• 2026年2月2日運用開始。2024年4月から義務化された相続登記を支える環境整備策のひとつ（所管：法務省）
• 請求できるのは「名義人本人（法人含む）」と「相続人その他の一般承継人」。代理人請求も可能だが、生前に家族が本人に無断で取ることはできない
• 手数料は「検索条件1件×1通」あたり書面1,600円。旧住所・旧姓を条件に加えるほど検索漏れを減らせるが、費用も比例して増える
• 証明書は登記名義の一覧であり、抵当権や共有者の詳細、未登記建物までは分からない
• 不動産を「把握する」ための制度であり、証明書を取っても相続登記が完了するわけではない

所有不動産記録証明制度とは？2026年2月2日に運用開始

特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、法務局（登記官）が全国の登記記録から検索・一覧化し、証明書として交付する制度です。法務省が2026年2月2日から運用を始めました。

これまでの登記記録は、土地や建物といった「物件」ごとに作られていて、「この人が全国のどこに不動産を持っているか」を人単位で抽出する公的な仕組みはありませんでした。そのため、名義人が亡くなったときに相続人が不動産を把握しきれず、見逃された土地が相続登記されないまま放置される事態が少なからず生じていた、と法務省は説明しています。いわば「全国版の名寄帳」のようなイメージで、人を起点に登記名義を横断検索できるようにしたのが本制度です。

制度の根拠は、所有者不明土地対策として2021年に成立した民法・不動産登記法の改正（令和3年法律第24号）で新設された不動産登記法119条の2です。法務省は本制度を、2024年4月から義務化された相続登記の申請負担を軽くし、登記漏れを防ぐための環境整備策のひとつと位置付けています。

交付される書面の名称は「所有不動産記録証明書」です。検索の結果、該当する不動産がひとつもない場合には、「該当する不動産がない」旨の証明書が交付されます。

請求できる人 ― 本人・相続人・法人・代理人

法務省の案内によると、請求できるのは次の2つの立場の人です。

1つめは、所有権の登記名義人の本人です。個人だけでなく法人も含まれるため、会社が自社名義の不動産を棚卸しする目的でも使えます。2つめは、名義人の相続人その他の一般承継人です。こちらも法人を含むため、合併で権利義務を引き継いだ会社なども請求できます。いずれの場合も、委任状を用意すれば代理人による請求が可能です。

注意したいのは、生前の請求は「本人」か「本人から委任を受けた代理人」に限られる点です。たとえ子どもであっても、存命中の親の不動産一覧を本人に無断で取ることはできません。相続人の立場で請求できるようになるのは、相続開始（死亡）後です。なお、対象物件が大量になる大規模な法人などの請求は、あらかじめ請求先の登記所に問い合わせるよう法務省が案内しています。

検索の仕組み ― 「氏名×住所」の検索条件ごとに証明書が作られる

請求書には「検索条件」として、氏名（法人は名称）と住所を記載します。必要に応じて、外国人のローマ字氏名や、法人の会社法人等番号を条件に加えることもできます。登記官がこの条件をシステムに入力し、全国の登記記録を検索する仕組みです。

ポイントは、証明書が「検索条件ごと」に作成されることです。請求書1枚で複数の検索条件を指定できますが、1つの検索条件欄に複数の氏名・住所をまとめて書くことはできません。たとえば「現在の氏名×現住所」と「現在の氏名×旧住所」を調べたい場合、検索条件は2件となり、証明書も2通（条件ごとに1通）作成されます。手数料もこの件数に比例します（後述）。

システムの抽出ルールも法務省が公表しています。氏名（名称）が前方一致し、かつ住所の市区町村までが一致する人、または氏名（名称）が前方一致し、かつ住所の末尾5文字が一致する人が抽出対象です。ローマ字氏名は完全一致、会社法人等番号も完全一致で検索されます。こうして抽出された不動産の中から、検索条件と合致するものが選ばれて証明書に記載されます。旧字体などの異体字は、一定の範囲でシステムが読み替えて（縮退して）検索するため、表記ゆれはある程度カバーされますが、すべての異体字が対象になるわけではありません。

最も重要な注意点は、登記記録上の氏名・住所と検索条件が一致しない不動産は抽出されない場合があることです。引っ越し後に住所変更登記をしていない物件は、旧住所を検索条件に加えないと漏れる可能性があります。結婚などで氏が変わった場合も同様です。被相続人の過去の住所や氏名を条件にするときは、その変遷を証明する書類（戸籍の附票の写しなど）の添付が必要になります。なお、2026年4月1日からは住所や氏名が変わった際の変更登記そのものが義務化されており、登記記録を最新に保つことが、この制度で検索漏れを減らすための前提にもなっています。

請求方法 ― 全国どの法務局でも窓口・郵送・オンラインで

請求は、全国すべての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む。以下「登記所」）で受け付けています。不動産の所在地に関係なく、最寄りの登記所でかまいません（法務省告示で全登記所が指定されています）。方法は次の3つです。

窓口請求は、請求書に必要書類と収入印紙を添えて提出します。郵送請求は、同じ書類一式を登記所に送付する方法で、郵送で受け取る場合は返送用封筒と切手も同封します。オンライン請求は、登記・供託オンライン申請システムの「申請用総合ソフト」で請求様式を選択し、電子署名を付して送信します。この場合、添付書類もすべてオンラインで提供する必要があり、返送用封筒・切手は不要です。受け取りは、いずれの方法でも窓口か郵送を選べます。

必要書類は請求する人の立場によって変わります。

請求する人	基本の必要書類	過去の氏名・住所を検索条件にする場合
名義人本人（法人含む）	印鑑証明書（請求書に実印を押印）、または本人確認書類の写し（マイナンバーカード、運転免許証など。写しでの請求は書面請求の場合のみで、窓口請求では原本の提示も必要）	変遷を証する書類（戸除籍謄本、住民票の写し、戸籍の附票の写しなど）
相続人その他の一般承継人	上記に加えて、相続関係・承継関係を証する書類（戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写し、法人は会社法人等番号など）	被相続人の変遷を証する書類（除籍謄本、除かれた戸籍の附票の写しなど）
代理人	依頼者の立場に応じた上記書類に加えて、委任状（請求人の実印を押印し、印鑑証明書を添付）	同上

出典：法務省「所有不動産記録証明制度について」（確認日：2026年8月4日）

書類は原則として原本の提出が必要ですが、印鑑証明書と委任状以外は、原本と相違がない旨を記載して請求人本人が記名したコピーを併せて提出すれば、手続完了後に原本が返却されます。また、法定相続情報番号や戸籍電子証明書提供用識別符号などを持っている場合は、その情報の提供で書類の提出に代えることもできます。

手数料はいくら？「検索条件×通数」で決まる計算方法

手数料は検索条件1件につき1通あたり、書面請求1,600円（収入印紙で納付）、オンライン請求は郵送交付1,500円・窓口交付1,470円です（法務省）。「1回いくら」ではなく、検索条件の件数に比例する点が最大のポイントです。

計算式は次のとおりです。

手数料 ＝ 単価（1,600円・1,500円・1,470円のいずれか） × 検索条件の件数 × 請求通数

旧住所や旧姓を検索条件に加えるほど検索漏れを減らせますが、費用もそのぶん増えます。また、検索の結果、該当する不動産がひとつもなくても「ない旨の証明書」が交付され、手数料はかかります（返還されません）。「空振りでも有料」である点は、請求前に知っておきたいところです。

ケース	計算式	手数料
本人が現住所のみを条件に書面請求（1通）	1,600円 × 1件 × 1通	1,600円
相続人が被相続人の最後の住所＋旧住所2件を条件に書面請求（各1通）	1,600円 × 3件 × 1通	4,800円
上と同じ3条件をオンライン請求・郵送交付で	1,500円 × 3件 × 1通	4,500円
3条件を各2通ずつ書面請求	1,600円 × 3件 × 2通	9,600円

前提条件：単価は2026年2月2日の制度開始時点の額（法務省）。手数料は「単価×件数×通数」の掛け算のみで、端数処理は生じません。書面請求は収入印紙で納付し、オンライン請求の納付方法はシステムの案内に従ってください。 出典：法務省「所有不動産記録証明制度について」（確認日：2026年8月4日）。法務省自身も「検索条件4件×1通×1,600円＝6,400円」という計算例を示しています。

注意点 ― 証明書だけでは「すべての不動産」は分からない

便利な制度ですが、法務省自身が「網羅性には限界がある」と明記しています。過信は禁物です。

証明書から漏れる可能性がある不動産

まず、登記記録上の氏名・住所と検索条件が一致しない物件です。住所変更登記や氏名変更登記が済んでいない不動産は、旧住所・旧姓を条件に加えない限り抽出されないことがあります。次に、所有権の登記がない不動産です。検索対象は所有権の登記がされている不動産に限られ、表題部の登記（表示に関する登記）しかない土地・建物は対象外です。未登記の建物は、そもそも登記記録がないため載りません。このほか、登記簿がコンピュータ化されていない不動産は検索できず、検索時点で審査中の登記申請の内容も反映されません。

つまり、「証明書に載っていない＝不動産がない」とは言い切れないのです。相続の場面では、後述する名寄帳や固定資産税の課税明細書と突き合わせて、把握漏れを減らすことが重要です。

証明書に書かれていないこと

証明書に記載されるのは、請求人の情報、検索条件、そして抽出された不動産の情報（管轄登記所・種別・不動産の所在など）の一覧です（法務省パンフレット）。抵当権などの担保権が付いているか、共有の場合にほかの共有者が誰か、といった権利関係の詳細はこの証明書では分かりません。一覧で物件を特定したうえで、物件ごとに登記事項証明書（書面600円）を取るか、登記情報提供サービス（全部事項330円）で内容を確認する、という二段構えが基本です。

逆方向の注意もあります。検索条件が一致する同姓同名・同住所表記の「別人」の不動産が抽出される場合があると法務省は注意喚起しています。心当たりのない物件が載っていたら、登記事項証明書で登記名義人を確認してください。また、売却済みでも買主への移転登記がされないまま名義が残っている物件は記載されます。

相続登記が完了する制度ではない

本制度はあくまで不動産を「把握する」ための制度です。証明書を取得しても、名義が変わったり相続登記が済んだりする効果はありません。把握した不動産については、別途、義務化された相続登記の申請が必要です。特に過去に相続した不動産の登記期限（原則2027年3月31日）が迫っている人は、本制度での洗い出しを早めに済ませておきたいところです。

名寄帳・登記事項証明書との違い【比較表】

不動産を調べる手段はほかにもあります。それぞれ「分かること」と「範囲」が違うため、目的に応じて使い分け、併用することで把握漏れを減らせます。

	所有不動産記録証明書	固定資産課税台帳・名寄帳	登記事項証明書	登記情報提供サービス
分かること	特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産の一覧	その市区町村内で課税されている不動産の一覧（人ごと）	特定の不動産1件の権利関係の詳細（所有者・抵当権など）の証明	特定の不動産1件の登記情報の閲覧（PDF。証明力なし）
範囲	全国（コンピュータ化された登記記録）	請求した市区町村内のみ（東京23区は都税事務所）	物件単位	物件単位
未登記建物	載らない	課税対象なら載る	取得できない	対象外
請求できる人	名義人本人・相続人等（代理人可）	所有者本人・相続人など（自治体の定めによる）	誰でも	誰でも（利用登録または一時利用）
手数料	検索条件1件×1通あたり書面1,600円（オンライン1,470〜1,500円）	自治体により異なる	書面600円、オンライン490〜520円	全部事項330円、所有者事項140円
主な使いどころ	相続時の不動産の洗い出し・財産目録づくり	未登記建物を含む課税ベースの確認	権利関係の確認・各種手続	手軽な下調べ・内容確認

出典：法務省「所有不動産記録証明制度について」、法務局「主な手数料一覧（令和7年4月1日〜）」、法務省「登記情報提供サービスの利用料金等一覧」（いずれも確認日：2026年8月4日）。名寄帳の手数料・交付条件は市区町村により異なります。

実務の流れとしては、「所有不動産記録証明書で全国の登記名義を横断的に洗い出す → 名寄帳・固定資産税の課税明細書で未登記建物や漏れを補完する → 登記事項証明書で物件ごとの権利関係を確認する」というように複数の資料を突き合わせることで、把握の網羅性を高められます。ただし、これらをすべて組み合わせても、あらゆる不動産の完全な把握が保証されるわけではない点には留意してください。

相続で使うときの手順 ― 検索条件の洗い出しが結果を左右する

検索条件の設定は、検索結果の網羅性を大きく左右します。請求前に「氏名×住所」の検索条件をどれだけ正確に洗い出せるかが重要です。相続人が使う場合の手順を5つのステップに整理します。

ステップ1：被相続人の住所の履歴を調べる。 本籍地の市区町村で「戸籍の附票の写し（除かれた戸籍の附票の写し）」を取得すると、その戸籍に在籍していた間の住所の履歴が確認できます。直前の住所は住民票の除票でも確認できます。

ステップ2：氏名の変更を確認する。 婚姻や養子縁組などで氏が変わっていないかを戸籍で確認します。旧姓の時期に不動産を取得していた可能性があるなら、旧姓も検索条件の材料になります。

ステップ3：「氏名×住所」の組み合わせで検索条件をリスト化する。 判明した旧住所・旧姓は、検索条件に加えるほど検索漏れを減らせます（例：最後の氏名×最後の住所、最後の氏名×旧住所A、最後の氏名×旧住所B…）。どの住所の時期にどの不動産を登記したかは通常分からないためです。

ステップ4：必要書類をそろえて請求する。 相続関係を証する戸籍等（法定相続情報一覧図の写しがあれば流用できます）と、過去の氏名・住所の変遷を証する書類（附票の写しなど）を添付します。費用は「単価×検索条件の件数×通数」で事前に見積もれます。

ステップ5：結果を突き合わせて相続登記へ進む。 交付された一覧を名寄帳・課税明細書と照合し、物件ごとに登記事項証明書等で権利関係を確認したうえで、相続登記の申請に進みます。

住所の履歴が古くてたどれない、検索条件の立て方に迷うといった個別の判断が必要な場面では、法務局の手続案内や司法書士に相談してください。

よくある質問

Q1. 生前に、子どもが親名義の不動産の一覧を取ることはできますか？

できません。相続開始前に請求できるのは名義人本人と、本人から委任を受けた代理人だけです。子どもが相続人として請求できるのは、相続開始（死亡）後です。

Q2. 交付までどのくらいかかりますか？

交付までの日数は、請求先の登記所、検索条件の件数、対象物件数、混雑状況によって異なります。即日交付を前提にせず、相続登記などの期限がある場合は早めに請求し、現在の見込みは請求先の登記所に確認してください。

Q3. 所有不動産記録証明書は、相続登記の申請に必ず添付する書類ですか？

いいえ。相続登記の添付書類として義務付けられたものではなく、どの不動産に登記が必要かを把握するための資料です。

Q4. マイナンバーカードがないと請求できませんか？

書面請求なら、運転免許証の写しや、印鑑証明書＋実印の押印でも請求できます。オンライン請求には電子署名（マイナンバーカードの電子証明書など）が必要です。

Q5. 借りている土地や賃貸住まいの部屋も証明書に載りますか？

載りません。対象は、その人が所有権の登記名義人として記録されている不動産だけです。借地の上に自分名義で登記した建物があれば、その建物は対象になります。

Q6. 昔売却した不動産が証明書に出てくることはありますか？

買主への移転登記が済んでいれば載りません。逆に、移転登記がされないまま名義が残っていると記載されることがあります。その場合は売買の経緯や登記の状況を確認しましょう。

Q7. 該当する不動産がなくても手数料はかかりますか？

かかります。検索結果が0件の場合も「該当する不動産がない」旨の証明書が交付され、納付した手数料は返還されません。

Q8. 旧住所を複数指定すると手数料はいくらになりますか？

旧住所ごとに検索条件が増えるため、「単価×検索条件数×請求通数」で計算します。書面請求で現住所と旧住所2件の計3条件を各1通請求する場合は、1,600円×3件×1通＝4,800円です。

まとめ

所有不動産記録証明制度は、2026年2月2日に始まった「人を起点に全国の登記名義を一覧化する」初めての公的な仕組みです。請求できるのは本人と相続人等で、全国どの法務局でも窓口・郵送・オンラインで請求でき、手数料は検索条件1件×1通あたり書面1,600円（オンライン請求は1,470円〜1,500円）。相続財産の洗い出しや、自分の財産目録づくりの手間を大きく減らしてくれます。

一方で、検索条件と登記記録が一致しない不動産や未登記建物は漏れる可能性があり、権利関係の詳細も分かりません。名寄帳や登記事項証明書と組み合わせて使うこと、そして把握した不動産の相続登記（過去分は原則2027年3月31日まで）を確実に済ませることまでが、この制度の正しい使い方です。個別の登記手続の判断が必要な場合は、法務局の手続案内や司法書士に相談してください。

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本記事は2026年8月4日時点の一次資料に基づく制度解説であり、個別の登記申請の代理や判断を行うものではありません。

出典（一次資料）

• 法務省「所有不動産記録証明制度について」（確認日：2026年8月4日）
• 法務省「所有不動産記録証明制度」パンフレット【R8.5版】（確認日：2026年8月4日）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日：2026年8月4日）
• 民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）、不動産登記規則等の一部を改正する省令（令和8年法務省令第5号）、令和8年法務省告示第11号
• 法務局「主な手数料一覧（令和7年4月1日〜）」（確認日：2026年8月4日）
• 法務省「登記情報提供サービスの利用料金等一覧」（確認日：2026年8月4日）