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相続登記義務化の期限は？過去分は原則2027年3月31日まで

実家の土地や建物が、亡くなった親や祖父母の名義のまま——。2024年（令和6年）4月1日に相続登記の申請が義務化され、それより前に発生した相続も対象になりました。2024年4月1日より前に不動産を相続したと知っていた未登記分は、原則として2027年（令和9年）3月31日が申請期限です（2026年7月25日時点）。この記事では、期限の正しい数え方から、遺産分割がまとまらない場合の対応、費用と免税措置までを、法務省・法務局などの一次資料に基づいて解説します。なお、制度は今後変更される可能性があります。

この記事の結論

相続（遺言による取得を含みます）で不動産を取得した相続人には、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります（不動産登記法第76条の2。2024年4月1日施行）。義務化より前に発生した相続も対象で、2024年4月1日より前に不動産の取得を知っていた未登記分は、原則2027年3月31日が期限です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（行政上の金銭的な制裁）の適用対象になります。遺産分割の話し合いがまとまらない場合も、「相続人申告登記」で当面の義務を果たす方法があります。ただし、遺産分割が成立したときは、成立日から3年以内に改めて登記が必要です。

  • 過去分の期限は原則2027年3月31日。相続による取得を知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年以内
  • 相続人申告登記で果たせるのは基本の申請義務のみ。権利の登記ではなく、売却や遺産分割成立後の登記は別途必要
  • 登録免許税は土地・建物とも固定資産税評価額の0.4%。土地に限り2027年3月31日までの免税措置がある

重要ポイント

  • 対象は「不動産を相続で取得したことを知った」すべての相続人。登記簿の名義が亡くなった方のままなら確認が必要
  • 期限は2種類。①2024年4月1日より前に取得を知っていた未登記分＝原則2027年3月31日、②同日以降に知った分＝知った日から3年以内
  • 遺産分割が成立したら、成立日から3年以内の登記義務が別に発生する（相続人申告登記では果たせない）
  • 期限を過ぎても義務は消えない。過料は「登記官の催告→応じない場合に裁判所へ通知」という手順を経る
  • 亡くなった方名義の不動産の把握には、2026年2月開始の「所有不動産記録証明制度」が使える（ただし万能ではない）

よくある誤解と事実（2026年7月25日時点）

よくある誤解事実
昔の相続だから義務化とは関係ない2024年4月1日より前の相続も対象。取得を知っていた未登記分は原則2027年3月31日が期限
相続人申告登記をすればすべて終わり果たせるのは基本の申請義務のみ。権利の登記ではなく、遺産分割成立後は成立日から3年以内の登記が別に必要
期限を過ぎた瞬間に10万円を払う自動的に確定するわけではない。登記官の催告後、正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知される。ただし登記義務自体は消えない
自宅に住み続けるだけなら登記しなくてよい居住の有無にかかわらず申請義務の対象。放置すると相続人が増えて手続きが難しくなり、売却や担保設定もできない

読者別影響

親や祖父母名義のまま未登記の不動産に心当たりがある方は、期限が原則2027年3月31日で、2026年7月25日時点で残り約8か月（249日）です。戸籍の収集に時間がかかるため、早めの着手が安全です。直近で相続が発生した方は、取得を知った日から3年以内が期限ですが、相続税申告（10か月）と多くの準備が重なるため、並行して進めるのが効率的です（詳細は後述のタイムライン）。これから相続に備える方は、所有不動産記録証明制度と免税措置を知っておくと、登記漏れと費用を抑えられます。

相続登記義務化の基本

相続登記は2024年4月1日から法律上の義務になりました。取得を知った日から3年以内が原則で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の適用対象です。

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の土地や建物を、相続人の名義に変更する所有権移転登記のことです。長らく任意の手続きでしたが、民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）による不動産登記法の改正で、申請が義務化されました。

法務省によると、義務の内容は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」の登記申請です（不動産登記法第76条の2第1項）。遺言（相続人に対する遺贈を含みます）によって取得した場合も対象です。正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の適用対象になります（同法第164条第1項）。過料は刑罰ではなく行政上の金銭的な制裁で、前科が付くものではありませんが、支払い義務が生じ得る点は同じです。

背景にあるのは所有者不明土地の問題です。法務省は、所有者不明土地の合計は九州の大きさに匹敵するともいわれ、その発生原因の約3分の2が相続登記の未了だと説明しています。公共事業や取引の妨げになるため、登記で所有者を明らかにする仕組みに転換されました。なお、この基本の義務とは別に、遺産分割が成立した場合の登記義務もあります（後述します）。

過去分の期限は原則2027年3月31日

義務化より前に発生した相続も対象です。2024年4月1日より前に不動産の取得を知っていた未登記分は、原則2027年3月31日までに申請が必要です。

経過措置を定めた改正法附則第5条第6項により、施行日（2024年4月1日）より前に開始した相続でも、登記が済んでいなければ義務化の対象になります。この場合の期限は「施行日から3年」と「取得を知った日から3年」のいずれか遅い日です。何年も前の相続で、当時から不動産の取得を知っていたケースでは、前者が適用されて2027年3月31日が期限になります。一方、たとえば疎遠だった親族の相続を最近になって知った場合のように、取得を知ったのが2024年4月以降であれば、その知った日から3年以内です。法務省の「相続登記の申請義務化に関するQ&A」も、2024年4月1日以前に取得を知った場合は令和9年3月31日まで、と整理しています。

自分の期限は、次の3点で確認できます。第一に、その不動産の相続（死亡）はいつ発生したか。第二に、自分がその不動産を相続で取得したと知ったのは2024年4月1日より前か後か——前なら原則2027年3月31日、後ならその日から3年以内です。第三に、遺産分割が成立した場合は、成立日から3年以内の登記義務が別に加わります（2024年4月1日より前に成立していた遺産分割に基づく登記も、原則2027年3月31日が期限です）。

2026年7月25日時点で、2027年3月31日まで残り約8か月（249日）です。古い相続ほど、被相続人の出生から死亡までの戸籍集めや相続人の把握に時間がかかるため、期限から逆算した早めの着手をおすすめします。

亡くなった人の不動産が分からないときは？所有不動産記録証明制度

2026年2月2日に始まった制度で、亡くなった方が登記名義人になっている不動産のリストを、法務局が証明書として交付します。登記漏れの防止に役立ちますが、検索の仕組み上の限界もあります。

所有不動産記録証明制度（不動産登記法第119条の2）は、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、登記官が一覧にして証明する制度です。法務省によると、請求できるのは登記名義人本人のほか、その相続人などの一般承継人で、代理人による請求もできます。全国の法務局・地方法務局（支局・出張所を含みます）に、書面（郵送可）またはオンラインで請求できます。

手数料（2026年7月25日時点）は、検索条件1件・証明書1通当たりで、書面請求1,600円、オンライン請求・郵送交付1,500円、オンライン請求・窓口交付1,470円です。たとえば書面で検索条件を4件指定し1通請求すると、4件×1通×1,600円＝6,400円になります。

注意したいのは、この制度で必ずすべての不動産を把握できるわけではないことです。氏名・住所を条件に検索する仕組みのため、登記記録上の氏名・住所と一致しないと抽出されないことがあります。また、コンピュータ化されていない登記簿の不動産や、表示に関する登記しかない不動産は対象外です。該当する不動産がない場合も「該当なし」の証明が交付され、手数料は返還されません。過去分の棚卸しの入口として活用しつつ、他の手がかり（FAQ参照）と組み合わせるのが確実です。

遺産分割がまとまらない場合の対応

話し合いが3年以内にまとまりそうにないときは、相続人申告登記で当面の義務を果たす方法があります。ただし遺産分割が成立したら、成立日から3年以内に改めて登記が必要です。

ここで挙げる3つの方法は、目的も効果も異なります。同じ結果になる選択肢ではない点に注意してください。

相続人申告登記——申請義務を簡易に果たす制度

相続人申告登記（不動産登記法第76条の3）は、「自分がこの登記名義人の相続人です」と法務局（不動産の所在地を管轄する法務局）に申し出る手続きです。法務省によると、特定の相続人が単独で申出でき、押印・電子署名は不要、Webブラウザ上（かんたん登記・供託申請）でも手続きでき、法定相続人の範囲や法定相続分の確定が不要で提出書類も少なく、登録免許税もかかりません。3年以内に遺産分割がまとまりそうにない場合に、期限内に基本の義務を果たす手段として想定されています。

一方で、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではありません。相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記の申請が必要です。

申告登記の後も、遺産分割成立から3年以内に登記

基本の義務とは別に、遺産分割が成立した場合には、成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた所有権移転登記の申請が義務付けられています（不動産登記法第76条の2第2項、第76条の3第4項等）。この追加の義務は、相続人申告登記では果たせないと法務省が明記しています。「申告登記をしたからもう安心」ではなく、話し合いがまとまった時点から新たに3年のカウントが始まる、と覚えておいてください。

法定相続分での登記という方法もあるが、慎重に

遺産分割の前でも、法定相続分どおりの共有として相続登記をすることは制度上可能です。ただし、不動産は相続人全員の共有状態となり、その後に遺産分割が成立すれば、分割内容を反映する登記が改めて必要になります。共有のままでは不動産全体の売却などに共有者全員の関与が必要になるなど、管理・処分にも影響します。どの方法が適するかはケースによって異なるため、個別の判断は法務局または司法書士へ確認してください。

状況別に考える3つの対応方法（2026年7月25日時点）

比較項目通常の相続登記（遺産分割・遺言等に基づく）相続人申告登記法定相続分での相続登記
主な目的確定した権利関係を登記に反映する3年の申請義務を簡易に果たす分割前に法定相続分どおりの共有をいったん登記する
権利関係の公示できるできない（相続人の氏名・住所等を付記するのみ）できる（共有として）
売却・抵当権設定できるできない（別途、相続登記が必要）共有状態のため単独では不動産全体を処分できない
履行できる登記義務基本の義務（分割内容どおりなら成立後の義務も）基本の義務のみ基本の義務（分割成立時の義務は別途発生）
登録免許税原則、評価額の0.4%（免税措置あり）かからない原則、評価額の0.4%（免税措置あり）
遺産分割成立後に必要となる手続き分割内容どおりに登記済みなら原則不要成立日から3年以内に分割内容の登記成立日から3年以内に分割内容を反映する登記
向いている状況遺産分割や遺言の内容が確定している3年以内に分割がまとまらないが義務は果たしたい事情により共有の登記をあえて先行させる場合（実行前に司法書士等へ確認を）

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」「相続人申告登記について」（いずれも確認日2026年7月25日）

登録免許税と免税措置

相続による所有権移転登記の登録免許税は、土地・建物とも原則として固定資産税評価額の0.4%です。土地に限り、2027年3月31日までの免税措置が2つあります。

登録免許税は登記の際に納める国税で、相続（相続人に対する遺贈を含みます）による所有権移転登記の税率は1000分の4（0.4%）です。課税標準となる不動産の価額は、国税庁によると、原則として市町村の固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）です。

法務局の資料（2026年4月1日更新）によると、次の2つの免税措置が2027年（令和9年）3月31日まで設けられています。第一に、相続により土地を取得した方が相続登記をしないまま亡くなった場合に、その亡くなった方を登記名義人とする一次分の相続登記。第二に、固定資産税評価額が100万円以下の土地の相続登記です（持分を取得した場合は、不動産全体の価額に持分割合を掛けた額で判定します）。いずれも対象は土地に限られ、建物には100万円以下の免税措置は適用されません。また、免税を受けるには申請書への条項の記載が必須で、第一の措置は「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」、第二の措置は「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します。記載がない場合、免税措置は受けられません。

計算例A（2026年7月25日時点。固定資産税評価額は例示）：土地（評価額1,800万円）と建物（評価額800万円）を1件の申請で相続登記する場合、課税標準は1,800万円＋800万円＝2,600万円（合計額の1,000円未満は切り捨て。本例では端数なし）。税額は2,600万円×0.4%＝10万4,000円（100円未満は切り捨て。本例では端数なし）。

計算例B（同時点）：固定資産税評価額90万円の土地のみを相続する場合、100万円以下の土地に当たるため、申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載すれば登録免許税は0円。参考までに、同じ評価額90万円でも建物であれば免税の対象外で、90万円×0.4%＝3,600円がかかります。

端数処理は、課税標準が1,000円未満の端数切り捨て（1,000円に満たないときは1,000円）、税額が100円未満の端数切り捨て（計算結果が1,000円に満たないときは1,000円）です（国税通則法第118条・第119条、登録免許税法第15条等）。このほか、戸籍などの証明書の取得費用や、司法書士・弁護士に依頼した場合の報酬が別途かかります。

出典：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」、国税庁タックスアンサーNo.7191、法務局「登録免許税はどのように計算するのですか？」（いずれも確認日2026年7月25日）

放置した場合の過料と実務上のリスク

期限を1日過ぎた時点で自動的に10万円の支払いが確定するわけではありません。ただし、期限を過ぎても登記義務は消えず、放置の実害は過料以外にも及びます。

法務省によると、過料までの流れは次のとおりです。まず、登記官が申請義務の違反を職務上知った場合に、相当の期間を定めて登記を申請するよう催告します。催告の端緒は、たとえば遺言書や遺産分割協議書に別の不動産も取得すると書かれているのに、一部の不動産しか登記されていなかった場合など、限定的に運用されています。催告を受けても、正当な理由なくその期間内に申請しない場合に、管轄の地方裁判所へ通知されます（不動産登記規則第187条第1号）。つまり「期限超過で即確定」ではありませんが、催告が来るまで何も問題がないという意味でもなく、登記義務は履行するまで残り続けます。

「正当な理由」として法務省が一般に認められると例示しているのは、①相続人が極めて多数で戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合、②遺言の有効性や遺産の範囲などが争われている場合、③義務を負う方自身に重病その他これに準ずる事情がある場合、④DV被害者などで避難を余儀なくされている場合、⑤経済的に困窮し費用を負担する能力がない場合です。これらに当たらなくても、個別の事情によって正当な理由が認められることはあります。

過料以上に重いのが実務上のリスクです。名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売却したり担保に入れたりする登記ができず、活用の道が事実上ふさがれます。また、放置している間に相続人が亡くなると相続人がさらに増える「数次相続」となり、必要な戸籍や合意形成の負担が急激に膨らみます。時間の経過は、手続きを確実に難しくします。

死亡後の手続き全体タイムライン

相続の手続きは、期限ごとに起算点が異なります。相続税申告までに使う戸籍や遺産分割の情報は登記と共通するため、並行して進めるのが効率的です。

死亡後の主な手続きと期限の全体像（2026年7月25日時点）

手続き期限（起算点）対象になる場合主な窓口
相続放棄・限定承認自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内放棄・限定承認を選択する場合家庭裁判所
準確定申告相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内亡くなった方に所得税の申告義務がある場合税務署
相続税の申告・納付亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内課税価格の合計が基礎控除額を超えるなど申告が必要な場合税務署
相続登記（基本の義務）不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内相続（遺言を含む）で不動産を取得した相続人法務局
相続登記（遺産分割成立時）遺産分割が成立した日から3年以内遺産分割で不動産を取得した相続人法務局
過去分の相続登記原則2027年3月31日まで2024年4月1日より前に不動産の取得を知っていた未登記分法務局

出典：裁判所「相続の放棄の申述」、国税庁タックスアンサーNo.2022・No.4205、法務省「相続登記の申請義務化について」（いずれも確認日2026年7月25日）

段取りのポイントは2つです。第一に、相続税申告にも相続登記にも「被相続人の出生から死亡までの戸籍」や「遺産分割の内容」が必要になるため、10か月の申告に向けた作業と登記の準備は大きく重なります。申告と同じタイミングで登記まで済ませてしまえば、期限を別々に管理する負担がなくなります。第二に、相続税の申告が不要なケースでも登記義務は残ります。特に過去分は起算点が2024年4月1日で固定されているため、「うちはまだ3年ある」と考えず、2027年3月31日から逆算して動いてください。

FAQ

Q1. 亡くなった親の不動産がどこにあるか分かりません。どう調べればいいですか？
毎年春ごろに市区町村から届く固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書が、市区町村単位の手がかりになります。あわせて、法務局の所有不動産記録証明制度で、名義人ベースの一覧の証明書を請求できます。ただし、どの方法にも把握しきれない場合があるため、複数を組み合わせるのが確実です。

Q2. 相続登記は自分でもできますか？
できます。相続人本人による申請が可能で、書面（窓口・郵送）またはオンラインで手続きします。法務省によると、法務局では予約制の「登記手続案内」（1回20分以内）で申請書の作成に必要な情報提供を受けられます。なお、登記申請の代理や申請書類の作成を業務として行えるのは、司法書士と弁護士に限られています。

Q3. 相続放棄をした場合も、登記の義務はありますか？
家庭裁判所で相続放棄が受理されると、初めから相続人でなかったものとみなされます（民法第939条）。登記の申請義務は相続で不動産を取得した相続人に課されるものなので（不動産登記法第76条の2第1項）、放棄した本人は対象になりません。ただし、放棄によって次の順位の方が相続人になった場合は、その方に義務が生じ得ます。放棄・限定承認の申述は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内です。

Q4. 実家が祖父名義のままで、父も亡くなっています。誰が何をすればいいですか？
相続が2段階以上重なった、いわゆる数次相続の状態です。現在の相続人が、祖父から父、父から自分への相続関係を戸籍で明らかにして登記を進めることになります。相続人申告登記は数次相続のケースでも申出でき、法務省が記載例を公開しています。また、祖父から父への一次分の土地の相続登記は、2027年3月31日までは登録免許税の免税措置の対象です。

Q5. 遺言書が見つかった場合、期限はどうなりますか？
遺言（相続人に対する遺贈を含みます）で不動産を取得した場合も義務の対象で、期限の数え方は同じです。取得を知った日から3年以内、2024年4月1日より前に知っていた未登記分は原則2027年3月31日までに申請します。なお、遺言の有効性が相続人の間で争われている場合は、過料の判断における「正当な理由」に当たり得ると法務省が例示しています。

Q6. 遺産分割の調停中です。期限に間に合いそうにないときはどうすればいいですか？
遺産の範囲や遺言の有効性が争われている場合は「正当な理由」に当たり得ます。また、争いの決着を待たずに、相続人申告登記（登録免許税なし）で基本の申請義務を期限内に果たしておくことができます。その場合も、遺産分割が成立したら成立日から3年以内の登記を忘れないでください。

編集部よりの問いかけ

あなたの実家の登記簿を、最後に確認したのはいつですか。「名義はきっと親になっているはず」と思っていたら、調べてみると祖父母のままだった——というのは、決して珍しい話ではありません。過去分の期限（原則2027年3月31日）を前に、この記事が登記簿を確認するきっかけになればうれしいです。手続きで戸惑った点や体験談があれば、ぜひコメントでお寄せください。

※本記事は2026年7月25日時点の法務省・法務局・国税庁・裁判所の公表資料に基づく一般的な制度解説であり、制度は今後変更される可能性があります。具体的な登記方法や必要書類は、相続関係・遺言・遺産分割の状況によって異なります。個別の登記手続は法務局または司法書士へ、税務については税務署または税理士へご確認ください。

出典一覧（確認日：2026年7月25日）

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