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実家じまいとは？片付け・相続登記・売却・空き家対策を進める順番

※この記事は2026年8月3日時点の制度・情報に基づいています。

実家じまいとは、親が住まなくなった（住まなくなる予定の）実家について、家財の片付け、名義・権利関係の整理、売却・賃貸・解体などの方針決定までを計画的に進めることです。進める順番は「本人・家族の意向確認 → 名義・権利関係の確認 → 片付け → 活用・処分方針の決定 → 手続き」が基本です。相続で取得した家には相続登記の申請義務（原則3年以内・過去の相続分は原則2027年3月31日まで）があり、放置した空き家は固定資産税の軽減が外れる場合もあります。この記事では、3つの段階別の準備と、5つの選択肢の比較、判断フローを整理します。

この記事の要点

  • 全国の空き家は約900万戸・空き家率13.8％で過去最多です（総務省「令和5年住宅・土地統計調査」）。実家じまいは特別なことではなく、多くの家庭の課題になっています。
  • 実家じまいには「親が元気なうち」「施設入所などで空き家になったとき」「亡くなった後」の3つの段階があり、それぞれやるべきことが異なります。
  • 順番の原則は「本人・家族の意向確認 → 名義・権利関係の確認 → 片付け → 活用・処分方針の決定」。売却や解体などの手続きは、名義と家族の合意が整ってからです。
  • 相続した不動産には相続登記の申請義務があります（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象。法務省）。
  • 管理されていない空き家は「管理不全空家」「特定空家」として勧告等の対象になり、土地の固定資産税の軽減（住宅用地特例）が外れる場合があります。

目次

  1. まず押さえたい基本用語
  2. 最初に知るべき結論：実家じまいは「順番」で決まる
  3. 3段階ロードマップ：元気なうち・施設入所時・死亡後
  4. 名義と義務の確認：相続登記・住所変更登記
  5. 実家の5つの選択肢【比較表】：維持・売却・賃貸・親族利用・解体
  6. 空き家を放置するとどうなるか：空家法と固定資産税
  7. 手放す最後の選択肢：相続土地国庫帰属制度の基本と限界
  8. 誰に頼む？専門家・業者の役割比較
  9. 簡易判断フロー：売却・維持・賃貸・解体の考え方
  10. よくある誤解と正しい理解
  11. 今日からできるチェックリスト
  12. 相談先一覧
  13. よくある質問（FAQ）
  14. まとめ
  15. 参考資料・出典

まず押さえたい基本用語

  • 実家じまい：親の家の片付け・名義整理・活用や処分の方針決定までを含む一連の取り組み。法律用語ではなく、近年広まった呼び方です。
  • 相続登記：不動産の名義を亡くなった人から相続人へ変更する登記。2024年4月から申請が義務化されています。
  • 住宅用地特例：住宅の敷地の固定資産税の課税標準を小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）で6分の1等に軽減する制度です。
  • 管理不全空家：放置すれば特定空家になるおそれのある空き家。2023年12月施行の改正空家法で新設された区分です。
  • 特定空家：倒壊のおそれや衛生上の問題など、周囲に深刻な影響を及ぼす状態の空き家。市区町村の指導・勧告・命令・行政代執行の対象になります。
  • 相続土地国庫帰属制度：相続等で取得した土地を、要件を満たす場合に国に引き取ってもらえる制度です（2023年4月開始）。

最初に知るべき結論：実家じまいは「順番」で決まる

実家じまいで失敗しないコツは、売却や解体という「出口」から考えないことです。先に決めるのは、本人・家族の意向と、名義・権利関係です。

理由は2つあります。第一に、実家は親の財産であり、親が存命なら処分を決めるのは本人です。認知症などで判断能力が低下すると本人による売却が難しくなるため、意向確認は早いほど選択肢が残ります。第二に、名義や相続関係が未整理のままでは売却は進められず、解体についても、所有関係や相続人・共有者、抵当権の有無などを確認し、必要な同意を得ないまま進めるべきではありません。名義が亡くなった祖父母のままになっているようなケースでは、まず相続関係の整理が先になります。「本人・家族の意向確認 → 名義・権利関係の確認 → 片付け → 活用・処分方針の決定」の順で土台を固めてから、出口（維持・売却・賃貸・解体）を比較するのが遠回りに見えて最短です。

3段階ロードマップ：元気なうち・施設入所時・死亡後

【編集部の整理】段階別にやることの一覧

段階主にやることポイント
① 親が元気なうち実家をどうしたいか本人の意向を聞く／登記名義・境界・住宅ローンの有無を確認／使っていない物から少しずつ片付け（生前整理）／思い出の品・仏壇・遺影などの扱いを相談決定を急がない。「聞いておく」だけでも価値がある。名義確認は登記事項証明書（法務局）で誰でも可能
② 施設入所などで空き家になったとき郵便・公共料金・火災保険の住所や契約の整理／通風・通水・草木の管理体制（親族・管理サービス等）／売却して施設費用に充てる場合は、本人の意思確認と判断能力が前提（難しい場合は成年後見等の検討）「空き家にした瞬間」から管理責任は続く。本人存命中の売却は本人の意思が大原則
③ 亡くなった後相続人と遺言の有無の確認／遺産分割協議／相続登記（義務）／家財整理・遺品整理／維持・売却・賃貸・解体の方針決定と実行感情面の整理も含め、期限のある手続き（相続放棄3か月・相続税10か月・相続登記3年など）から逆算する

※期限は代表例です。個別の起算点・例外があるため、詳細は各窓口・専門職に確認してください（2026年8月3日時点）。

名義と義務の確認：相続登記・住所変更登記

相続した実家は、名義変更（相続登記）が法律上の義務です。相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に申請が必要で、2024年3月31日以前に発生した過去の相続分も、原則として2027年3月31日までに申請しなければなりません（法務省）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

遺産分割の話し合いがすぐにまとまらない場合には、相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」という簡易な方法で、ひとまず義務を果たすこともできます。期限・過料・手続きの詳細は、相続登記義務化の期限と過去分の扱いを整理した解説記事をご覧ください。

また、2026年4月からは、登記名義人の住所・氏名が変わった場合の変更登記も義務化されています（変更から2年以内・正当な理由のない申請漏れは5万円以下の過料の対象。法務省）。実家じまいの過程で親の住所が施設に移った場合なども関係し得るため、あわせて確認しておきましょう。

なお、名義の確認自体は簡単です。法務局で登記事項証明書を取得すれば（オンライン請求も可能）、所有者・抵当権の有無を誰でも確認できます。実家じまいの最初の実務として、まず1通取ってみることをおすすめします。

実家の5つの選択肢【比較表】：維持・売却・賃貸・親族利用・解体

【編集部の整理】実家の出口5択の比較

選択肢主な費用・負担税金の主な論点手間・管理責任向いているケース
維持（当面残す）固定資産税・都市計画税、火災保険、修繕、管理の手間または管理委託費空き家でも課税は続く定期的な換気・通水・草木管理。放置すると管理不全空家のリスク将来の利用予定がある。判断を保留したい（ただし期限を決める）
売却仲介手数料、測量・解体等の条件次第の費用、残置物処分譲渡所得税（相続空き家の3,000万円特別控除の特例あり。要件・期限は国税庁で確認）売却後は管理から解放される利用予定がない。現金化して分割・費用に充てたい
賃貸リフォーム・修繕費、管理委託費家賃収入への所得税・住民税入居者対応・修繕義務が継続立地・状態がよく需要がある。手放したくない
親族利用改修費、使用条件の取り決め使用貸借・贈与などの整理が必要な場合親族間トラブル防止の取り決めが必要住みたい親族がいる。家を残したい
解体（更地に）解体費（構造・立地・地域で大きく異なる）、残置物処分住宅用地特例が外れ土地の固定資産税が上がる場合がある更地の草木管理は継続建物が老朽化し売却・賃貸が難しい。土地として売る・使う

出典：国土交通省・総務省・国税庁の各制度解説を基に編集部作成（2026年8月3日確認）。金額は地域・物件で大きく異なるため、本記事では全国一律の相場は示しません。

売却時の「相続空き家の3,000万円特別控除」は、一定の要件（旧耐震期の家屋であること、譲渡期限など）を満たす場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。要件が細かく、耐震改修や取壊しのタイミングも関わるため、適用可否は国税庁の案内と税理士・税務署で必ず確認してください。

空き家を放置するとどうなるか：空家法と固定資産税

管理が不十分な空き家は、市区町村から「管理不全空家」または「特定空家」として指導・勧告等を受けることがあり、勧告を受けると土地の固定資産税の住宅用地特例（6分の1等の軽減）が適用されなくなります。

2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法で、特定空家の手前の段階として「管理不全空家」が新設されました。流れの目安は次のとおりです。

  • 管理不全空家：窓や屋根の破損など、放置すれば特定空家になるおそれの状態 → 市区町村の指導 → 改善されない場合は勧告 → 勧告で住宅用地特例の対象外に
  • 特定空家：倒壊のおそれ・著しい衛生上の問題など → 助言・指導 → 勧告（住宅用地特例の対象外）→ 命令（違反は50万円以下の過料の対象）→ 行政代執行（除却費用は所有者負担）

「家が建っていれば土地の税金はずっと6分の1」ではない、という点が重要です。逆に言えば、適切に管理していれば直ちに増税されるわけでもありません。管理が難しい場合は、自治体の空き家相談窓口や管理サービスの利用、早めの方針決定を検討してください。

手放す最後の選択肢：相続土地国庫帰属制度の基本と限界

売却も寄付も難しい土地は、要件を満たせば国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」（2023年4月開始・法務省）を検討できます。ただし対象は土地のみで、建物が建ったままでは申請できません。

  • 申請できる人：相続または遺贈（相続人に対するもの）で土地を取得した人
  • 費用：審査手数料が土地1筆あたり14,000円。承認された場合は、10年分の標準的な管理費用に相当する負担金（原則20万円。市街化区域内の宅地や農地、森林などは面積に応じて算定）を、通知から30日以内に納付
  • 引き取ってもらえない主な土地：建物がある、担保権が設定されている、境界が明らかでない・争いがある、危険な崖がある、土壌汚染がある など
  • 注意点：審査には相当の期間がかかり、手数料は不承認でも返還されません

「建物を解体して更地にする費用」と「負担金」を合計すると、想定より高くつくこともあります。国庫帰属ありきではなく、売却・自治体の空き家バンク等と並べて比較するのが現実的です。

誰に頼む？専門家・業者の役割比較

【編集部の整理】相談先・依頼先の役割

相談先・依頼先主な役割依頼するタイミング
遺品整理・家財整理業者家財の分別・搬出・処分。貴重品捜索に対応する業者も片付けを家族だけで担えないとき（複数見積りが基本）
不動産会社査定、売却・賃貸の仲介、買取名義整理のめどが立ち、出口を比較する段階
司法書士相続登記、相続人申告登記、権利関係の整理相続発生後すみやかに。登記は法務局の手続き案内でも自分で対応可
土地家屋調査士境界の確定測量、建物滅失登記境界が不明確なとき、解体後
税理士相続税、売却時の譲渡所得税・特例適用の判断相続税申告（10か月以内）や売却の検討時
自治体の空き家窓口・社会福祉協議会空き家バンク、補助制度、管理・活用の相談方針に迷うとき、地域の制度を知りたいとき

複数の役割をまとめて請け負う事業者もありますが、「登記は司法書士・税は税理士」など法律上の独占業務があるため、誰がどの部分を担うのかを契約前に確認してください。

簡易判断フロー：売却・維持・賃貸・解体の考え方

【編集部の整理】出口を考える5つの質問

  1. 家族の誰かが今後住む・使う予定はある？ → ある：維持・親族利用へ／ない：2へ
  2. 立地・建物の状態から見て、貸せる見込みはある？ → ある：賃貸を比較検討／ない：3へ
  3. 建物付きのままで売れる見込みはある？（不動産会社2〜3社に査定）→ ある：売却へ／ない：4へ
  4. 解体して土地として売る・使う価値はある？ → ある：解体＋土地売却等／ない：5へ
  5. 維持コストを許容できる？ → できる：期限を決めて維持／難しい：国庫帰属・自治体相談など最後の選択肢を検討

このフローは考え方の道筋を示す簡易版です。実際の判断は査定額・維持費・家族の意向で変わるため、複数の見積り・査定を取ったうえで家族会議で決めてください。

よくある誤解と正しい理解

【編集部の整理】実家じまいの誤解

よくある誤解正しい理解
相続登記はいつかやればいい申請義務があり、正当な理由のない放置は10万円以下の過料の対象です。過去の相続分は原則2027年3月31日が期限です（法務省）。
相続放棄すれば家の管理も一切関係なくなる相続放棄をしても、その時に家を現に占有している場合は、次に管理すべき人等に引き渡すまで保存義務が残ります（民法・2023年4月施行の改正）。
空き家でも家があれば税金は上がらない管理不全空家・特定空家として勧告されると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が上がる場合があります。
実家は更地にした方が必ず売りやすい地域・需要によります。古家付き土地として売る方が有利な場合もあり、解体の先行はおすすめしません。まず査定で確認を。
国が無料で土地を引き取ってくれる制度がある相続土地国庫帰属制度は審査手数料と負担金（原則20万円〜）が必要で、建物付きや境界不明の土地は対象外です。

今日からできるチェックリスト

  •  実家の登記事項証明書を1通取得し、名義・抵当権を確認する
  •  親の意向（住み続けたいか、将来どうしたいか）を聞く機会をつくる
  •  きょうだい・相続人候補と、実家についての考えを共有する
  •  権利証・購入時の書類・境界に関する資料の保管場所を確認する
  •  火災保険の契約内容（空き家になった場合の扱い）を確認する
  •  写真・アルバムなど「捨てられない物」のデジタル化を少しずつ始める
  •  地元の不動産会社・自治体の空き家窓口の連絡先を調べておく
  •  相続発生後の場合：相続登記の期限（3年・過去分は2027年3月31日）を確認する

相談先一覧

  • 法務局：登記事項証明書の取得、相続登記の手続案内（登記手続案内は予約制の場合あり）。
  • 司法書士・司法書士会：相続登記・相続人申告登記の依頼、相続手続きの相談。
  • 税務署・税理士：相続税、譲渡所得税、空き家特例の適用可否。
  • 市区町村の空き家対策窓口：空き家バンク、補助制度、管理不全空家等に関する相談。
  • 不動産会社（複数）：査定、売却・賃貸の相談。

よくある質問（FAQ）

Q1. 親が施設に入りました。空き家になった実家をすぐ売るべきですか。 A. 急いで結論を出す必要はありませんが、「誰が管理するか」「いつまでに方針を決めるか」だけは先に決めてください。売却する場合は所有者である親本人の意思と判断能力が前提です。判断能力に不安がある場合は、成年後見制度等の利用を含めて専門職に相談してください。

Q2. 実家に住宅ローンが残っているか分かりません。 A. 登記事項証明書の乙区に抵当権の記載があれば、担保付きの借入れが存在した手がかりになります。完済済みでも抵当権抹消登記が未了のことがあるため、金融機関への確認と、必要に応じて抹消登記の手続きを検討してください。

Q3. 遠方に住んでいて片付けに通えません。 A. 家財整理業者への委託、不動産会社の残置物込み売却・買取、自治体の空き家管理サービスの紹介など、通わずに進める選択肢があります。委託する場合も、貴重品・重要書類（権利証・通帳・保険証券・年金関係）の捜索と保管だけは家族側で優先的に行ってください。

Q4. きょうだい間で「売る・残す」の意見が割れています。 A. まず全員で同じ情報（査定額・維持費・管理の担い手）を共有することが出発点です。維持を主張する人が管理と費用をどう担うのかまで含めて話し合い、まとまらない場合は、相続手続きに詳しい専門職や自治体の相談窓口を交えて整理してください。

Q5. 仏壇やお墓はどうすればよいですか。 A. 仏壇・位牌の整理（閉眼供養等）やお墓の改葬（墓じまい）は、菩提寺・霊園との相談が必要です。改葬には市区町村での改葬許可の手続きがあります。宗派・地域で慣習が異なるため、まず寺院・霊園に相談し、家族の合意を得て進めてください。

Q6. 費用が用意できず、片付けも解体もできません。 A. 一人で抱えず、市区町村の空き家相談窓口に相談してください。自治体によっては解体・改修の補助制度や、空き家バンクを通じた活用の道があります。売却代金から諸費用を精算できる場合もあるため、不動産会社への相談も並行すると選択肢が見えやすくなります。

まとめ

実家じまいは、「本人・家族の意向確認 → 名義・権利関係の確認 → 片付け → 活用・処分方針の決定 → 手続き」の順番で進めれば、着実に前に進みます。相続登記の義務（過去分は原則2027年3月31日まで）と空き家の管理責任という2つの期限・リスクを押さえたうえで、維持・売却・賃貸・親族利用・解体の5択を、査定と家族会議で比較してください。実家の話し合いは、親の介護や認知症への備えとも地続きです。関連記事もあわせてご覧ください。

参考資料・出典

本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。不動産の価格・税額・解体費等は地域や物件により大きく異なります。登記は司法書士・法務局、税務は税理士・税務署、個別の売買判断は複数の不動産会社にご確認ください。

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